房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可簡明流程
為了讓那些想進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)初步了解房地產(chǎn)開發(fā)流程，現(xiàn)將房地產(chǎn)項目項目行政審批流程簡單說明如下。
一個完整的房地產(chǎn)項目從啟動到竣工大致可分為以下三個部分。
一、房地產(chǎn)開發(fā)公司籌建
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報主管機關(guān)批準前，應(yīng)當辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計機構(gòu)對擬建設(shè)項目進行研究并形成報告，并附具詳細規(guī)劃設(shè)計參數(shù)及效果圖，落實充足的開發(fā)資金。
第二部分行政審批部分
根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目行政許可程序一般分為六個階段：1）選址、選址； 2）審查總體規(guī)劃，確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計和施工圖審查； 4）規(guī)劃、施工圖審查； 5）施工提交； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收和備案。
1、選址階段。此階段一般處理以下事項：
1、規(guī)劃委員會審查可行性研究報告，啟動立項審批。
2、國土資源局審核土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)辦法。
3、建委出具投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)項目環(huán)保意見（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)項目相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審核。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
2、審查總體規(guī)劃、確定規(guī)劃設(shè)計條件階段。此階段處理以下一般事項：
1、人防辦對人防工程建設(shè)布局進行審查。
2、國土資源局進行土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)項目相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審核。
4、規(guī)劃部門審查總體規(guī)劃，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計條件。
3、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計審查。此階段處理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防隊應(yīng)當對消防初步設(shè)計進行審查。
3、公安局交警支隊對交通條件初步設(shè)計進行審核。
四、人民防空辦公室對人民防空初步設(shè)計進行審查。
5、國土資源局進行土地利用預(yù)審。
六、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委頒發(fā)初步設(shè)計批準文件，審查初步設(shè)計批準文件的實施要求。
8、建設(shè)委員會對施工圖設(shè)計文件進行政策審查，并根據(jù)業(yè)主意見下達技術(shù)審查委托通知書。
九、建委依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計文件審查機構(gòu)出具的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，出具《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準函》。
4、規(guī)劃、施工圖審查階段。此階段處理以下一般事項：
1、公安消防隊進行消防設(shè)計審查。
2、人民防空辦對人民防空設(shè)施進行審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按照職責(zé)對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審核。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計變更部分的規(guī)劃設(shè)計條件予以補充批準，建設(shè)單位繳納相關(guān)費用后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
5、施工申請階段。此階段應(yīng)處理以下一般事項：
1、建設(shè)單位應(yīng)當申請施工登記。
2、施工方將工程發(fā)包并確定施工隊伍。招標項目的施工隊伍通過招標確定，非招標項目直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門審核工程開工條件，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》。
6.商品房預(yù)售許可階段。此階段應(yīng)處理以下一般事項：
房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》時，須提交以下證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（一）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（三）以預(yù)售商品房計算，開發(fā)建設(shè)資金投入占項目建設(shè)總投資25%以上，且建設(shè)進度和竣工交付日期已確定。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》及資質(zhì)證書；
3、工程建設(shè)合同；
4、商品房預(yù)售計劃。預(yù)售方案應(yīng)當描述商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附有預(yù)售總體規(guī)劃和分層平面圖的商品房。
7、建設(shè)項目竣工綜合驗收備案階段。此階段處理以下一般事項：
1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）應(yīng)當對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行記錄和審查。
2、財政部門應(yīng)當對行政事業(yè)性收費和建設(shè)工程應(yīng)付資金的征收情況進行核查。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊、園林局等需要參加驗收的部門，應(yīng)按照《驗收規(guī)范》的規(guī)定，進行相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍。法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門的驗收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門的驗收和審查意見，符合審查標準和要求的，頒發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗收記錄證書；不符合標準或要求的，予以退回并要求限期改正。
第三部分：房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、新建商品住房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）由房管局批準。
2、開發(fā)者應(yīng)提交材料：
（一）申請表；
（二）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（三）土地使用證明文件或者土地使用權(quán)證書；
（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（六）施工許可證；
（七）房屋竣工驗收資料
（八）房屋測繪成果；
（九）按照規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。
上述階段中，需要增減的相關(guān)事項及時限，各地會根據(jù)實際情況有所不同。每道手續(xù)的辦理時間一般少于15天，一般在7天內(nèi)。由于所需費用中有相當一部分是當?shù)厥召M，因此沒有詳細清單。更重要的是，與房地產(chǎn)開發(fā)獲得的利潤相比，行政審批費用微不足道。