武漢后湖花園完整可行性研究報(bào)告
執(zhí)行摘要
江岸區(qū)后湖鎮(zhèn)是武漢市“十五”規(guī)劃確定的三個(gè)新建住宅區(qū)之一。本文對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村一塊125.59畝國(guó)有拍賣土地的開(kāi)發(fā)和管理環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析，并對(duì)周邊地區(qū)主要同類競(jìng)價(jià)樓盤進(jìn)行比較。我們根據(jù)江安區(qū)后湖鎮(zhèn)目前當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和情況，對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析，以探討該土地住宅開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的可能性。根據(jù)本文規(guī)劃，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3620.11萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為27.1%。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)可行性。
[關(guān)鍵詞] 后湖花園項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)
抽象的
江安后湖村屬于武漢市“十五規(guī)劃”確定的三個(gè)新住宅區(qū)之一。通過(guò)對(duì)國(guó)家擁有的一百二十五點(diǎn)五九畝的拍賣區(qū)域的開(kāi)發(fā)和管理環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析，并與附近最相似的競(jìng)爭(zhēng)性住宅區(qū)進(jìn)行比較，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況和未來(lái)的預(yù)測(cè)那么，本文對(duì)后湖花園項(xiàng)目進(jìn)行投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析，以探討開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的可能性。按照本文規(guī)劃的方案，該項(xiàng)目建筑面積為十七萬(wàn)二千平方米，總投資為一億五千五百萬(wàn)九百四萬(wàn)八千五百元。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利潤(rùn)3600萬(wàn)2000萬(wàn)元，內(nèi)部收益率27.1%。因此，該項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)和管理的可能性和適應(yīng)性。
[關(guān)鍵詞]后湖園林項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)管理
目錄
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
2、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)行環(huán)境分析
一、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
2、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好的原因分析
第三章項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析
1、投資用地地理環(huán)境
2 后湖地區(qū)區(qū)域分析
3、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
4、后湖鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇分析
1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)
第五章項(xiàng)目定位
1、目標(biāo)市場(chǎng)定位
2、產(chǎn)品定位
第六章項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議
1、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
2、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
3、社區(qū)配套建議
4.環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理策略及投資估算
1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及管理策略
2、項(xiàng)目投資估算
3、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投融資計(jì)劃
第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)狀況分析
1、項(xiàng)目銷售計(jì)劃
2、項(xiàng)目銷售收入估算
3、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本估算
4、項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)
5、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
1、項(xiàng)目盈虧平衡分析
2、項(xiàng)目敏感性分析
3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第10章結(jié)論與建議
第11章結(jié)論
第十二章附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
1、在詳細(xì)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)環(huán)境及項(xiàng)目所在區(qū)位環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊的市場(chǎng)價(jià)值做出合理評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，探索可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、為項(xiàng)目決策和實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
2、報(bào)告編制依據(jù)
1、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、一方網(wǎng)站http://www.fdc.com.cn）；
3、建設(shè)部、武漢市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、政策；
4. 武漢房地產(chǎn)年鑒；
5.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地研究獲得的信息。
6、信息由武漢鑫鴻泰代理公司提供
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝。屬于武漢市“十一五”確定的三大住宅新區(qū)之一的——后湖鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)具有極其重要的意義。按照武漢市規(guī)劃局要求，土地已基本平整并通水通電。經(jīng)武漢市人民政府吳征圖子文批準(zhǔn)，可免征城市基本配套費(fèi)。并確定該地塊主要用途為居住用地，容積率不超過(guò)1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層。建筑高度限制一般在24米以下。也允許建造高層建筑（40米以下），但比例不得超過(guò)20%。
根據(jù)調(diào)查分析及上述信息，該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)初步確定如下：
土地總面積：8.37公頃，合計(jì)125.59畝。
容積率：1.4
總建筑面積：117200平方米
其中：多層住宅：67200平方米
小高層住宅及別墅：44,800平方米
公共建筑面積：5000平方米
建筑密度：22.5%
綠化率：40%
（以上數(shù)據(jù)基于周邊物業(yè)指標(biāo)，本方案只是初步方案，多方面還需要進(jìn)一步優(yōu)化）
第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)行環(huán)境分析
一、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
營(yíng)商環(huán)境孕育投資機(jī)會(huì)，尤其是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，把握宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策環(huán)境是每個(gè)發(fā)展決策者首要關(guān)心的問(wèn)題。
按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的政策，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大改革和救濟(jì)力度。國(guó)有企業(yè)，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，多措并舉擴(kuò)大出口。這些重大舉措的實(shí)施，使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)積極變化。投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入顯著提高，質(zhì)量進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。 （《新華文摘》）
與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)全面啟動(dòng)，竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，“全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年上升2.6點(diǎn)，保持快速上升發(fā)展態(tài)勢(shì)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和到位資金繼續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積和銷售收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)；商品住宅平均銷售價(jià)格穩(wěn)中有升；商品房建設(shè)總量持續(xù)擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府吸納空置面積的努力初步取得成效，商品房空置面積大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出生產(chǎn)、銷售蓬勃發(fā)展。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)投資資金大幅增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭（中國(guó)統(tǒng)計(jì)）。房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)：
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售狀況表
與去年同期相比實(shí)際+%
住宅投資（億元）3318.725.8
商品房新建面積（萬(wàn)平方米）2829530.6
商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）23027.916.4
商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）16984.126.9
商品房銷售額（億元）3571.030.1
其中：對(duì)個(gè)人的銷售額（億元）2840.351.9
占總銷售額的比例(%) 79.5--
一、開(kāi)發(fā)投資金額持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)更加合理。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901.73億元，同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)投資3318.74億元，同比增長(zhǎng)25.8%。
2、消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年增長(zhǎng)。其中，個(gè)人購(gòu)買商品房1.32億平方米，占商品房銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。
三、銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲，消費(fèi)信貸持續(xù)擴(kuò)大。商品住宅平均銷售價(jià)格每平方米2105元，比上年上漲5.98%。商品住宅平均銷售價(jià)格1951.6元，增長(zhǎng)8.14%。辦公樓平均銷售價(jià)格為4437元，下降7.95%。商品房平均銷售價(jià)格4437元，下降7.95%。 3221.18元，同比增長(zhǎng)3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻倍增長(zhǎng)。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年增長(zhǎng)17.4倍。其中，年末建行個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占全行貸款余額的10.6%。當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年新增貸款總額的40%。
4二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)逐步形成。形成了新建商品住房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)三大部分的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5、需求條件變化，市場(chǎng)供需多樣化。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人購(gòu)房的興起，面積小、設(shè)計(jì)合理、功能齊全的中型住宅（90平方米左右）普遍暢銷，環(huán)境、綠化、配套設(shè)施完善。物業(yè)管理有好有壞。購(gòu)房者越來(lái)越重視，住宅產(chǎn)品創(chuàng)新加速，品牌意識(shí)強(qiáng)化，品牌樓盤受到青睞。 （《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001'5中國(guó)房地產(chǎn)信息謝家進(jìn)）
上述信息表明國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展。再加上相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，住宅投資是適度的，符合國(guó)家國(guó)情。
2、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)
武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體穩(wěn)中向好、逐步回升。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額101.29億元，增長(zhǎng)11.07%；全市總建筑面積1343萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.68%；總竣工面積454.11萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2%；其中住宅竣工面積377.31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83.09%，增長(zhǎng)8.6%；全市商品房銷售面積303.76萬(wàn)平方米，其中住宅244萬(wàn)平方米，占總面積的80.33%，銷售額60.2億元；商品房空置面積從150萬(wàn)平方米下降到115萬(wàn)平方米。二、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，全市住房租賃戶總數(shù)19481戶，增長(zhǎng)11%，出租總面積80.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17%，年租金總額336萬(wàn)元，增長(zhǎng)52%。三是房地產(chǎn)抵押貸款方面，全市房地產(chǎn)抵押貸款戶數(shù)21647戶，增長(zhǎng)122.8%，表明個(gè)人購(gòu)房貸款快速增長(zhǎng)。上述情況表明，武漢房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。