雨潤黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議書
目錄
第一篇文章概述：旅游度假村與旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程
1. 前期開發(fā)規(guī)劃
2、發(fā)展戰(zhàn)略
3、開發(fā)團(tuán)隊(duì)
4可行性研究和規(guī)劃
5、資金供應(yīng)
6. 審核流程
7綜合計(jì)劃
8. 營銷
9、管理和運(yùn)營
第二部分雨潤黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式與運(yùn)營設(shè)計(jì)
一、開發(fā)原則
2、發(fā)展戰(zhàn)略
3、開發(fā)模式
4操作設(shè)計(jì)
第三部分雨潤黃山項(xiàng)目：重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品初步建議
1.高爾夫球場
2、高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——私家花園
3.雨潤黃山旅游學(xué)院
4旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——分時(shí)度假公寓
第一篇文章概述：旅游度假村與旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程
1. 前期開發(fā)規(guī)劃
當(dāng)度假村開發(fā)商開始開發(fā)過程時(shí)，他們必須首先考慮可用的各種選項(xiàng)并定義總體規(guī)劃的概念。最合適的開發(fā)理念的產(chǎn)生往往需要考慮很多變量才能做出最終決定。專業(yè)開發(fā)商有興趣開拓潛在市場，他需要的是適合該市場的規(guī)劃土地。
就一個(gè)有計(jì)劃的度假村開發(fā)過程而言，從計(jì)劃開始到其成功，最重要的是反復(fù)思考開發(fā)理念，反復(fù)評(píng)估有用信息，不斷修改整個(gè)計(jì)劃的內(nèi)容。同時(shí)，還需要研究最有前景的市場，甚至構(gòu)思開發(fā)產(chǎn)品的形態(tài)、規(guī)劃密度和建設(shè)工期。屆時(shí)，將根據(jù)開發(fā)過程中可能涉及的房地產(chǎn)開發(fā)限制來檢驗(yàn)這些概念的可行性。如果沒有這種仔細(xì)的調(diào)整過程，度假村開發(fā)計(jì)劃很可能從一開始就失敗。
設(shè)計(jì)理念形成的基礎(chǔ)是確定開發(fā)的性質(zhì)或設(shè)計(jì)形象。心理目標(biāo)的界定有助于選擇方案的特殊形象或預(yù)期完成范圍，進(jìn)而進(jìn)行設(shè)施形式、布置與質(zhì)量、運(yùn)營需求、影響交易方式等細(xì)節(jié)的選擇。
度假村開發(fā)商還需要考慮他們?cè)谡麄€(gè)開發(fā)過程（從規(guī)劃到成熟）的活動(dòng)順序中所扮演的角色。這些角色包括度假村內(nèi)酒店的運(yùn)營、早期規(guī)劃交易、土地和房地產(chǎn)交易等。
(1) 開發(fā)產(chǎn)品和設(shè)施
在確定了開發(fā)區(qū)域要打造的形象后，度假村開發(fā)商就可以開始定義開發(fā)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品和各種設(shè)施。市場研究應(yīng)協(xié)助主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)品的適當(dāng)協(xié)調(diào)，提出有關(guān)規(guī)模、形式、所有權(quán)類型和價(jià)格范圍的建議。
其中最重要的是首先明確該地區(qū)必須保護(hù)的自然設(shè)施，并研究如何增強(qiáng)這些設(shè)施的內(nèi)容、開發(fā)產(chǎn)品以及應(yīng)善用的自然設(shè)施的定義。同時(shí)，前期開發(fā)階段必須要做的另一件事是，確定片區(qū)內(nèi)需要建設(shè)的設(shè)施，并為未來的設(shè)施加建預(yù)留空間。
在決定總體設(shè)施規(guī)劃時(shí)，應(yīng)詳細(xì)考慮四個(gè)主要問題：
我。該設(shè)施如何在物理上和經(jīng)濟(jì)上融入總體規(guī)劃，并成為規(guī)劃區(qū)域獨(dú)特意圖的一部分？
二.應(yīng)該有多少設(shè)施？
三.項(xiàng)目進(jìn)度如何安排？
四.費(fèi)用合理嗎？
因?yàn)槎燃俅宓脑O(shè)計(jì)目的是提供令人愉快、真實(shí)的體驗(yàn)，如果度假村內(nèi)的設(shè)施很差，破壞了用戶的享受，那么對(duì)整個(gè)度假村的影響可能比根本沒有這些設(shè)施要嚴(yán)重得多。在運(yùn)營游樂設(shè)施時(shí)，開發(fā)商的首要任務(wù)是維持游樂設(shè)施所需的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
（二）規(guī)劃用地選擇
開發(fā)商不應(yīng)該執(zhí)著于某個(gè)區(qū)域，希望該區(qū)域能夠滿足任何一種開發(fā)形式的要求。選擇規(guī)劃用地的首要原則是規(guī)劃理念與規(guī)劃用地要緊密結(jié)合。
在選擇大型度假別墅及度假村的規(guī)劃地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)考慮幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，包括環(huán)境、交通便利性和價(jià)格。環(huán)境評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)和氣候質(zhì)量；文化吸引力；可以開發(fā)的娛樂機(jī)會(huì)；和便利設(shè)施。
度假村規(guī)劃的市場性與規(guī)劃區(qū)域距目標(biāo)人口中心的距離以及交通設(shè)施的便利程度密切相關(guān)。一個(gè)度假區(qū)的開發(fā)意圖越大，就越依賴該地區(qū)便捷、高交通的交通設(shè)施。
影響選址的第三個(gè)因素是實(shí)際的資金問題、直接的開發(fā)成本以及計(jì)劃完成后的運(yùn)營成本。
（三）階段及進(jìn)展
度假村開發(fā)的階段和進(jìn)展是整個(gè)開發(fā)過程中的一個(gè)困境。一方面，在開發(fā)初期應(yīng)提供足夠的游樂設(shè)施，吸引消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者需求，滿足開發(fā)商的發(fā)展需求。另一方面，這些初始景點(diǎn)所需的巨額前期資金，以及規(guī)劃初期的巨額運(yùn)營虧損，必須等到產(chǎn)生大量游客或別墅住戶并帶來足夠的收入后才能啟動(dòng)平衡運(yùn)營費(fèi)用。直到。
(4)規(guī)劃方法
傳統(tǒng)的土地利用規(guī)劃法案總是考慮項(xiàng)目需求、政策、法律和市場政策等一般性限制，以便進(jìn)一步發(fā)展為場地規(guī)劃。事實(shí)上，大多數(shù)場地規(guī)劃只是對(duì)土地的表面補(bǔ)充。只是一個(gè)計(jì)劃。此外，還有一種更加注重環(huán)境問題的規(guī)劃方法，這對(duì)于度假村開發(fā)尤為重要：利用工程來凸顯開發(fā)用地的獨(dú)特個(gè)性。只有游樂設(shè)施適合開發(fā)場地的特點(diǎn)，才能凸顯整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的環(huán)境氛圍。
2、發(fā)展戰(zhàn)略
(1) 土地出讓
從歷史上看，土地銷售被認(rèn)為是度假村開發(fā)中規(guī)模最大、利潤最高的形式。
（二）旅游地產(chǎn)項(xiàng)目
在本次交易中，度假村開發(fā)不僅從土地銷售中獲利，還從開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)和交易過程中獲利。
(3) 操作
發(fā)展戰(zhàn)略的另一個(gè)重要方面是度假村開發(fā)商自己經(jīng)營度假村設(shè)施，無論是租賃商業(yè)空間、管理酒店、經(jīng)營租賃別墅單位的合資計(jì)劃、提供維護(hù)服務(wù)或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，還是經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等都可以由開發(fā)商控制，并為該計(jì)劃帶來以下好處：
*可賺取長期利潤
*當(dāng)項(xiàng)目完成或該地區(qū)房地產(chǎn)銷售緩慢時(shí)有現(xiàn)金流潛力
* 提升開發(fā)產(chǎn)品（酒店、別墅、公寓）成交價(jià)格，可階段性增值
*有助于維護(hù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)
必須強(qiáng)調(diào)的是，成功的商業(yè)計(jì)劃還需要廣泛的管理技能和充足的財(cái)務(wù)支持。
(4)不同策略的組合
成熟的度假村開發(fā)商經(jīng)常使用不同策略的靈活組合來獲得收益。這些戰(zhàn)略結(jié)合的前提是新開發(fā)區(qū)的建設(shè)必須是長期的。最理想的情況是開發(fā)商獲得該地區(qū)的獨(dú)家壟斷開發(fā)權(quán)。
3、開發(fā)團(tuán)隊(duì)
度假村和度假別墅的開發(fā)是一個(gè)涉及多個(gè)學(xué)科的復(fù)雜過程。它需要匯集大量的專業(yè)知識(shí)并在不同的時(shí)間進(jìn)行。影響變量數(shù)不勝數(shù)，開發(fā)過程中的每一步都需要仔細(xì)考慮。稍有疏忽就會(huì)出現(xiàn)新的問題。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家組成開發(fā)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)開發(fā)商的目標(biāo)共同規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。
高效的組織和管理是成功的關(guān)鍵。為了能夠有效地進(jìn)行管理，開發(fā)人員需要有一組核心人員來執(zhí)行管理。開發(fā)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)是確保開發(fā)團(tuán)隊(duì)內(nèi)各個(gè)組成部分之間的良好溝通，包括協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)市場研究、財(cái)務(wù)分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、交易和運(yùn)營的專家之間的意見。小組評(píng)審和協(xié)調(diào)會(huì)議對(duì)于控制開發(fā)效率非常重要，可以保證所有開發(fā)進(jìn)度的正常運(yùn)行。
4、可行性研究及規(guī)劃（暫略）
一旦確定了開發(fā)概念并確定了規(guī)劃用地，就可以根據(jù)這些信息完成詳細(xì)的可行性研究。包括：
1、市場分析
詳細(xì)的市場研究應(yīng)該能夠表明潛在的市場占有率以及可能來自下列設(shè)施的收入。
*度假酒店：品質(zhì)、設(shè)備、平均客房入住率參差不齊
*度假屋：各種價(jià)位、入住率、所有權(quán)類型、土地或建筑單位、單戶住宅或多戶住宅、所有權(quán)居民或純粹度假用戶
*創(chuàng)收游樂設(shè)施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、賽馬場、主題公園等。
*零售商業(yè)領(lǐng)域：所有制模式和可能的入住率等。
市場分析的內(nèi)容應(yīng)包括以下三項(xiàng)：
*根據(jù)預(yù)期買家和游客確定初步市場范圍
*預(yù)估市場范圍及各種發(fā)展形式可能的需求
*在初步市場范圍內(nèi)定義并制定更具競爭力的方案
2.物理環(huán)境分析
對(duì)物理環(huán)境的分析研究必須涵蓋以下領(lǐng)域的評(píng)估細(xì)節(jié)：
*地形
*水文學(xué)-一級(jí)和二級(jí)排水系統(tǒng)、水源特征和水資源
*地理- 地表和地層條件
*植物——主要植被、森林和農(nóng)業(yè)
*野生動(dòng)物
*天氣- 風(fēng)、溫度、濕度、降雨量和日照角度
*生態(tài)和環(huán)境因素——景色、聲音或其他特殊條件
*公用事業(yè)- 能源、水、灌溉和通訊設(shè)施
*交通線路和其他相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施- 高速公路和公路、鐵路、機(jī)場或水道、橋梁和小型水壩
*歷史文化保護(hù)對(duì)象和獨(dú)特的地表
*當(dāng)前土地利用狀況以及未來計(jì)劃的變化或開發(fā)
審批流程和資格限制 適用于該計(jì)劃的土地使用分區(qū)控制、建筑規(guī)范和施工限制
3. 開發(fā)概念設(shè)計(jì)
本次評(píng)估工作內(nèi)容大致如下：
*概念圖
*理想的功能關(guān)系圖
*底座功能圖
*初步土地利用圖
*可供開發(fā)的總面積以及必須保留的面積
*不同土地利用方案的適用性研究
*不同密度和輸出值的評(píng)估
*用于顯示該計(jì)劃的獨(dú)特性或重要性的其他插圖和透視圖
*各規(guī)劃階段的初步規(guī)劃
4、財(cái)務(wù)分析
要成功實(shí)施度假村開發(fā)計(jì)劃，必須有幾個(gè)重要的分析內(nèi)容： 評(píng)估規(guī)劃計(jì)劃的財(cái)務(wù)可行性；協(xié)助修改開發(fā)階段和內(nèi)容，以實(shí)現(xiàn)資本回收的開發(fā)目標(biāo)；在計(jì)劃執(zhí)行階段提供所有必要的信息。管理和維護(hù)財(cái)務(wù)控制所需的基本信息和適當(dāng)?shù)姆椒?。為了?shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，可以參考以下分析流程：
*無一例外，市場分析中不可避免地會(huì)出現(xiàn)輸入變量
*通貨膨脹對(duì)計(jì)劃收入和支出的影響分析
*準(zhǔn)備假設(shè)的年度資產(chǎn)負(fù)債表、收入概況、現(xiàn)金流概況，并通過詳細(xì)的土地利用內(nèi)容分析盈利能力
*財(cái)務(wù)分析結(jié)果的說明，以及有關(guān)開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)策略、交易計(jì)劃、聯(lián)合開發(fā)或大額銷售的可能性等各種建議的說明。
5、初步方案的編制
根據(jù)度假村開發(fā)計(jì)劃中的初步土地利用規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃，開發(fā)團(tuán)隊(duì)可以編制所有設(shè)施的成本估算，并由市場規(guī)劃規(guī)劃師審核和修訂。
研究制定土地利用詳細(xì)規(guī)劃，
研究和開發(fā)開發(fā)密度和產(chǎn)值的替代方案，
制定初步計(jì)劃的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
五、資金供應(yīng)情況（暫略）
6. 審核流程
在規(guī)劃審查過程中，開發(fā)商必須遵守一定的審查要求，以便盡快獲得政府批準(zhǔn)。這個(gè)過程對(duì)于開發(fā)商來說非常重要，因?yàn)槿魏尉芙^批準(zhǔn)的行為都可能扼殺或推遲開發(fā)計(jì)劃，造成巨大的財(cái)務(wù)損失。
7綜合方案（暫略）
綜合規(guī)劃應(yīng)描述土地用途和設(shè)施，包括：
住宅區(qū)——家酒店地點(diǎn)、度假別墅等旅游地產(chǎn)單位、員工住宿等。
商業(yè)區(qū)和特定區(qū)域—— 娛樂中心和商業(yè)活動(dòng)中心
休閑活動(dòng)—— 地面和水上活動(dòng)、公園和娛樂設(shè)施、高爾夫等
路線—— 主要和次要巴士路線、停車場和服務(wù)區(qū)、人行道、自行車道和騎馬道
歷史文化特色
植物形態(tài)
未來發(fā)展用地
公用事業(yè)和維護(hù)—— 供水、供電、垃圾處理場、通訊系統(tǒng)等
必要的社區(qū)及公共設(shè)施—— 消防、公安、學(xué)校等
與規(guī)劃相關(guān)的下部結(jié)構(gòu)—— 排水溝、橋壩、主干道等
除圖表外，還需要準(zhǔn)備以下文件：
擬議開發(fā)項(xiàng)目的特征描述
預(yù)定區(qū)域的大比例尺詳細(xì)平面圖
設(shè)計(jì)草圖及開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)意圖說明
分階段發(fā)展計(jì)劃
確定主要公用事業(yè)系統(tǒng)的位置、規(guī)模和分期的公用事業(yè)規(guī)劃
當(dāng)整個(gè)總體規(guī)劃完成后，開發(fā)團(tuán)隊(duì)就可以開始在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)選擇部分區(qū)域進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)。此時(shí)的工作項(xiàng)目包括工程圖紙、工程委托合同、招投標(biāo)程序、工程管理等。
8、營銷（暫略）
度假村開發(fā)過程中營銷工作最重要的就是在最好的地點(diǎn)、最優(yōu)惠的價(jià)格、最合適的時(shí)間推出最好開發(fā)的產(chǎn)品。一般來說，所謂的直銷只是整個(gè)度假村交易計(jì)劃的一小部分。
九、管理運(yùn)營（暫略）
第二部分雨潤黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式及運(yùn)營流程設(shè)計(jì)
一、開發(fā)原則
1 以市場為導(dǎo)向的原則
以市場需求為導(dǎo)向，探索市場機(jī)會(huì)，是在該地區(qū)取得成功的保證。
2 共享原則
共享原則具體體現(xiàn)在：一是共享市場空間，二是共享資源優(yōu)勢(shì)。在本次開發(fā)中，減少開發(fā)投入的一個(gè)重要條件是與其他運(yùn)營商的合作。
3 合理性原則
當(dāng)前大旅游理念已被政府和企業(yè)普遍接受。但由于該地區(qū)腹地有限、承載能力有限，如果采取籠統(tǒng)的做法，很難取得成功。因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理制定。
2、發(fā)展戰(zhàn)略
無論是人文旅游資源還是自然旅游資源，本項(xiàng)目直接所在地土地均不具備明顯的先天比較優(yōu)勢(shì)。壟斷性、排他性、權(quán)威性的旅游資源并不多。發(fā)展主要需要依靠黃山的知名度和美譽(yù)度。
本項(xiàng)目所在地的后發(fā)優(yōu)勢(shì)應(yīng)基于務(wù)實(shí)且具有前瞻性的旅游發(fā)展規(guī)劃。 21世紀(jì)的旅游發(fā)展規(guī)劃應(yīng)該樹立對(duì)旅游廣義含義的理解，即從休閑的角度解釋和滿足居民的旅游消費(fèi)需求，從而為我們的規(guī)劃工作提供指導(dǎo)。這樣，游客的醫(yī)療消費(fèi)、文化消費(fèi)、教育消費(fèi)、房地產(chǎn)消費(fèi)都將是我們規(guī)劃時(shí)可以重點(diǎn)考慮的因素。
該項(xiàng)目最大的客源地肯定是長三角地區(qū)。自古以來，長三角地區(qū)就有繁榮的文風(fēng)和重視教育的優(yōu)良傳統(tǒng)。居民愿意花錢進(jìn)行教育投資。近年來，以上海為代表的長三角許多城市掀起了自費(fèi)出國留學(xué)的熱潮。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國每年有數(shù)百億元的教育投資流向國外。
江南人對(duì)文化生活有著極高的要求，渴望文化藝術(shù)的消費(fèi)。在上海舉辦的故宮繪畫展和大理前衛(wèi)藝術(shù)展吸引了大量參觀者，這在全國其他地方并不多見。