土地一級開發(fā)管理模式研究報告
第一章境內(nèi)土地儲備與開發(fā)模式第2-13頁
1土地資源兼具自然屬性和社會經(jīng)濟(jì)屬性，而城市土地資源則更為特殊。
2 城市土地資源的特征決定了城市土地開發(fā)的基本原則
三、城市土地開發(fā)規(guī)劃體系是實(shí)施土地開發(fā)的基礎(chǔ)。
4現(xiàn)階段我國土地一級開發(fā)有四種模式
5北京市土地儲備系統(tǒng)及儲備機(jī)構(gòu)
6上海市土地儲備系統(tǒng)及儲備機(jī)構(gòu)
第二章：如何在中國獲得土地一級開發(fā)權(quán)，第14-19頁
1土地一級開發(fā)涉及的權(quán)屬關(guān)系
2 土地一級開發(fā)權(quán)取得方式：招標(biāo)、委托
3 獲得土地一級開發(fā)權(quán)的方式：授權(quán)
4 獲得初級開發(fā)權(quán)的方式：收購
第三章國內(nèi)土地一級開發(fā)融資模式第19-25頁
1土地一級開發(fā)融資需求
2 土地一級開發(fā)主體解決融資問題的基本方法
第四章土地一級開發(fā)盈利模式及風(fēng)險規(guī)避，第26-28頁
1 土地一級開發(fā)盈利模式
2 土地一級開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避
第五章國內(nèi)土地一級開發(fā)發(fā)展趨勢第29-35頁
1根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)政策判斷土地一級開發(fā)發(fā)展趨勢
2 中國土地儲備及初級開發(fā)發(fā)展趨勢
3 土地一級開發(fā)的效益與風(fēng)險
第一章國內(nèi)土地儲備及開發(fā)模式
1土地資源兼具自然屬性和社會經(jīng)濟(jì)屬性，城市土地資源則更有特殊性
城市土地資源供給稀缺
它是由于其位置固定、面積有限等自然屬性而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)屬性。
由于城市人口的增加和社會經(jīng)濟(jì)活動的不斷發(fā)展，人們對城市土地的需求不斷擴(kuò)大，但可供城市使用的土地卻十分有限。同時，由于土地位置固定，某些用途的土地非常稀缺。因此，必須進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和布局，合理、高效利用土地。
城市土地資源的商品屬性
城市土地是在特殊時間、空間條件下，通過社會群體的智慧、勞動和資本投入實(shí)現(xiàn)附加值的特殊商品。實(shí)現(xiàn)其價值的轉(zhuǎn)移只是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是土地實(shí)體的移動。
因此，土地資源配置應(yīng)按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和價值規(guī)律。
城市土地資源的公共產(chǎn)品屬性
公共物品是指在消費(fèi)中既具有非競爭性又具有非排他性的物品。
因此，在城市土地開發(fā)利用過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，彌補(bǔ)市場的缺陷和不足。政府主導(dǎo)不是取代市場，而是通過政府政策引導(dǎo)、規(guī)劃引導(dǎo)，為城市土地開發(fā)引入市場競爭機(jī)制。
2城市土地資源的特性決定了城市土地開發(fā)的基本原則
政府主導(dǎo)原則
政府要抓住規(guī)范土地開發(fā)市場的主動權(quán)，在完善土地開發(fā)配套法規(guī)、規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)主體選擇、土地開發(fā)監(jiān)管、土地交易等方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。
土地開發(fā)區(qū)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一組織實(shí)施，編制項(xiàng)目概念規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃和配套專項(xiàng)規(guī)劃。
市場原則
根據(jù)不同土地開發(fā)對象、階段、行業(yè)的特點(diǎn)，選擇不同的生產(chǎn)方式，最終實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
合法經(jīng)營原則
我們不斷完善法律法規(guī)，規(guī)范土地開發(fā)各類參與者的行為，建立內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制。
開放交易原則
各類城市土地開發(fā)主體的選擇必須堅(jiān)持公開招標(biāo)。
對社會高度負(fù)責(zé)的原則
——土地開發(fā)過程中的各個角色必須具有高度的社會責(zé)任感，高效集約地利用好土地。
3城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實(shí)施土地開發(fā)的依據(jù)
4現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)存在四種模式
模式一：企業(yè)主導(dǎo)、主次聯(lián)動發(fā)展的傳統(tǒng)模式。這種模式比較普遍，近期可能會有機(jī)會，但未來是必須扭轉(zhuǎn)的。長遠(yuǎn)來看，空間會越來越窄。
模式二：完全政府控制模式，以廣州市為代表。政府通過嚴(yán)格的規(guī)劃和規(guī)劃管理，完全掌控已開發(fā)的土地開發(fā)供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。一級土地開發(fā)完全由政府組織，施工企業(yè)僅通過招標(biāo)確定。成功的前提是廣州市規(guī)模不太大，土地開發(fā)實(shí)施早，操作難度大，成本低，因此政府有能力承擔(dān)全部土地開發(fā)資金。
模式三：政府與法定機(jī)構(gòu)合作模式，以上海、蘇州為代表。政府相關(guān)部門和政府投資設(shè)立的開發(fā)公司對土地一級開發(fā)完全壟斷，“進(jìn)水一渠、蓄水一池、出水一龍頭”，從而達(dá)到規(guī)范土地市場的目的，配置土地資源，實(shí)現(xiàn)國有土地增值。的目標(biāo)。
模式四：政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作模式，以北京為代表。政府“兩頭抓”，即控制土地儲備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃； “放在中間”，即充分利用社會力量實(shí)施土地一級開發(fā)。背景是北京城市規(guī)模巨大，政府無法壟斷一級開發(fā)市場。
對于規(guī)劃能力和資金實(shí)力較弱的城市來說，北京模式或許是更合適的選擇。
5北京市土地儲備制度與儲備機(jī)構(gòu)
北京市土地儲備制度啟動背景
由于過去長期實(shí)行無償、無限期的土地分配和使用制度，大量城市存量土地產(chǎn)權(quán)不明、管理制度不完善。土地流轉(zhuǎn)主要通過買賣雙方協(xié)議實(shí)現(xiàn)，不僅造成國有資產(chǎn)流失，而且擾亂房地產(chǎn)市場。給城市規(guī)劃和城市管理帶來很大困難。
2002年，北京市出臺《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度的意見》，要求更好落實(shí)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，保證建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)市政府，并消除多種渠道。土地供應(yīng)多源現(xiàn)象，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場的能力。
2005年，出臺《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)活動，保證土地計(jì)劃供應(yīng)。
北京市土地儲備局
成立北京市土地整理儲備中心，作為市政府土地整理儲備工作的管理機(jī)構(gòu)。受市國土房屋管理局委托，負(fù)責(zé)土地整理、征用、收購、恢復(fù)、置換、儲備，組織土地一級開發(fā)和托管土地交易市場等工作。
各區(qū)、縣、市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)功能區(qū)也可以設(shè)立土地儲備分中心，受市土地儲備中心委托，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備和土地一級開發(fā)工作。
北京目前正在起草該研究的支持文件
《北京市土地儲備發(fā)展規(guī)劃編制辦法》
《關(guān)于加強(qiáng)北京市土地一級開發(fā)管理有關(guān)問題的通知》
《關(guān)于在遠(yuǎn)郊十縣設(shè)立北京土地交易市場分市場有關(guān)問題的通知》
《關(guān)于確定商業(yè)項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌方式的通知》
《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資方案》
《關(guān)于北京市土地整理儲備中心及分中心職責(zé)分工的通知》
上述配套文件由市中心起草后，經(jīng)19個區(qū)縣分中心專門研究修改完善。經(jīng)市中心進(jìn)一步研究討論，近期逐步發(fā)布。
北京市城市規(guī)劃對城市建設(shè)起指導(dǎo)和規(guī)范作用
北京土地儲備運(yùn)營模式
北京土地儲備運(yùn)行機(jī)制
政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作。具體體現(xiàn)在：加強(qiáng)政府對城市土地開發(fā)的宏觀調(diào)控，做好規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等方面的支持保障工作，在優(yōu)先配置基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)先配置公共資源等方面服務(wù)設(shè)施、資源環(huán)境管理，規(guī)范產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。發(fā)揮引領(lǐng)作用。其次，充分發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，鼓勵和引導(dǎo)各類市場主體高水平參與土地一級開發(fā)建設(shè)。
土地開發(fā)后，經(jīng)市土地儲備中心驗(yàn)收后，移交市國土房屋管理局辦理出讓。
一級開發(fā)主體及職責(zé)
根據(jù)年度土地出讓計(jì)劃，收購儲備土地如作為“熟地”出讓的，市土地儲備中心將組織土地一級開發(fā)。根據(jù)擬出讓土地的具體情況，通過協(xié)議或公開招標(biāo)的方式選擇承擔(dān)土地一級開發(fā)任務(wù)的企業(yè)。
土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目審批、征地拆遷、重大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中，通過招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)不得高于土地儲備開發(fā)成本的2%。招標(biāo)確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。
通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌集資金、辦理規(guī)劃、立項(xiàng)審批、征地拆遷、重大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。最低投標(biāo)價格包括土地儲備開發(fā)預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。招標(biāo)確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。
北京土地儲備融資
北京土地儲備中心有四種融資方式：
政府財(cái)政撥款
市財(cái)政從土地出讓收入中撥出一定數(shù)額的啟動資金給市土地儲備中心。
商業(yè)銀行貸款
以預(yù)留土地為抵押，向商業(yè)銀行獲取融資。
預(yù)收土地使用權(quán)出讓金
儲備土地營業(yè)收入
相關(guān)規(guī)定：在土地收購儲備過程中，市土地儲備中心必須審慎運(yùn)用收購儲備資金，有效規(guī)避資金結(jié)余風(fēng)險。市規(guī)劃、財(cái)政、國土房管、監(jiān)察等部門要加強(qiáng)對征地儲備資金和土地收益的監(jiān)督管理，確保資金安全、正常使用。
北京土地一級開發(fā)經(jīng)歷了三個階段
第一階段，開發(fā)商和土地使用者自行進(jìn)行土地一級開發(fā)（1999年以前）。按照原來的供地程序，開發(fā)商通過協(xié)議出讓的方式獲得現(xiàn)有土地，經(jīng)過征地、拆遷和重大市政建設(shè)后，再進(jìn)行房屋建設(shè)。土地一級開發(fā)和住房二級開發(fā)由單一開發(fā)商完成。
第二階段成立專門的一級土地開發(fā)項(xiàng)目公司。政府指定該公司完成特定地塊的一級開發(fā)并向社會出售耕地（1999年至2002年1月）。
第三階段，由政府土地管理部門授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)和土地一級開發(fā)公司共同進(jìn)行土地一級開發(fā)，將土地開發(fā)成成熟土地，公開供應(yīng)社會（2002年1月以后） ）。
模式一：土地儲備機(jī)構(gòu)成立之初，儲備機(jī)構(gòu)不僅作為開發(fā)主體，還負(fù)責(zé)融資和具體實(shí)施。
模式二：儲備機(jī)構(gòu)與土地一級開發(fā)企業(yè)共同參與，后者主要進(jìn)行一級開發(fā)。
除政府儲備機(jī)構(gòu)和市政府確定的土地一級開發(fā)企業(yè)外，其余土地一級開發(fā)主體必須通過招標(biāo)取得土地一級開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。
無論土地一級開發(fā)的主體是誰，一級開發(fā)工作都必須按照政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作的方式進(jìn)行。初步開發(fā)后的土地交給政府在市場上公開交易。
北京土地儲備與開發(fā)模式的啟示
“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的北京模式實(shí)質(zhì)上控制土地儲備計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃，充分利用社會力量實(shí)施土地一級開發(fā)。對于舊城改造等開發(fā)成本高、風(fēng)險大的項(xiàng)目，或者不適合民間資本介入的項(xiàng)目，政府將指定國有企業(yè)開發(fā)；對能夠市場化運(yùn)作的項(xiàng)目，盡可能利用社會力量。
北京模式可能比上海模式更有效率，而且政府基本不承擔(dān)風(fēng)險。
但北京市土地一級開發(fā)政策也存在一些問題：
開發(fā)公司主要通過招標(biāo)方式選定；規(guī)定開發(fā)公司利潤不得高于開發(fā)總成本的8%。還規(guī)定，未開發(fā)土地成為成熟土地后，土地價格超過政府基準(zhǔn)價的，不得掛牌交易。
土地一級開發(fā)增值收入全部歸政府所有，原居民和企事業(yè)單位不得分享。
該政策的后果：
開發(fā)公司幾乎沒有動力從事土地一級開發(fā)，更不用說提高開發(fā)質(zhì)量或進(jìn)行創(chuàng)新以實(shí)現(xiàn)土地價值最大化。
開發(fā)企業(yè)面臨著難以準(zhǔn)確估算的巨額征地拆遷成本風(fēng)險，以及因開發(fā)周期長而長期占用大量資金的風(fēng)險。
土地權(quán)屬不明的，不能抵押，也不能抵押該土地的一級開發(fā)權(quán)。如果沒有政府擔(dān)保，開發(fā)商融資將極其困難。
8%的利潤率對外部投資者吸引力不大，導(dǎo)致融資困難。
6上海市土地儲備制度及儲備機(jī)構(gòu)
上海土地儲備制度出臺背景
上海土地供應(yīng)存在供應(yīng)量過大、總量失控、方式不規(guī)范等問題。
2001年，上海市政府針對商品房供應(yīng)市場化，頒布了《上海市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣試行辦法》。
2004年，《上海市土地儲備辦法》頒布；同年10月，《上海市土地儲備辦法實(shí)施細(xì)則》頒布，從土地儲備管理、規(guī)劃、投資關(guān)系、操作程序等方面進(jìn)一步明確了土地儲備的操作實(shí)施。精美的印刷品。這意味著明確的城市兩級土地儲備制度已經(jīng)建立，市場主導(dǎo)的土地儲備運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)的土地儲備運(yùn)作模式。
上海市土地儲備局
《上海市土地儲備辦法》規(guī)定，上海市土地儲備中心是上海市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)。