江崗山地塊分析
1、項目SWOT分析
優(yōu)勢：
1、環(huán)境優(yōu)美
該地塊位于江崗山規(guī)劃的高端住宅區(qū)內。背靠鐵崗水庫，四周坡地丘陵。
形狀，可以制作不同高度差的聯(lián)排別墅或獨棟別墅。
2、交通便利
江崗山位于廣深高速公路與西鄉(xiāng)大道交匯處。交通會很方便，而且地處城市郊區(qū)，所以通勤成本比較低（堵車的概率?。?。
3、規(guī)模優(yōu)勢：
該地塊土地出讓面積為21萬平方米，整個江崗山土地出讓面積將達到2平方公里。所以，無論是從這片地塊的規(guī)模，還是從江崗山整片土地來看，都具有很大的規(guī)模。優(yōu)點。
4、規(guī)劃優(yōu)勢：
江崗山是寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高端生活住宅區(qū)。規(guī)劃引領發(fā)展。如果這個目標能夠順利實現(xiàn)的話
那么，現(xiàn)在，這一帶將成為寶安區(qū)富豪的聚集地。此外，由于該區(qū)是規(guī)劃中的高檔住宅區(qū)，政府將加大在建設、政策扶持等方面的力度，以實現(xiàn)高檔住宅區(qū)的目標。
缺點：
1、噪聲污染嚴重
由于該地塊背靠高速公路，退縮紅線僅6米，難以避免高速公路帶來的噪音。
其高貴居住區(qū)的環(huán)境要求它偏離。如何避免噪聲污染將成為該地區(qū)尤其是南方地區(qū)的一個問題。
鑰匙。
2、市場不成熟，培育期長。
江崗山住宅區(qū)正在規(guī)劃政府高端生活區(qū)，但目前所有工作僅處于規(guī)劃階段，尚未完成。
它真正營造了一種家庭和生活的氛圍。因此，市場需要培育和引導。因此，對于首次土地流轉
推廣該地區(qū)需要花費大量資金。
3、景觀改造成本高
該地屬丘陵地帶，起伏較大，綠化較多。因此，景觀建設和地基的成本也會相應增加。
4、配套設施差。
該地塊地處不成熟區(qū)域，超市、會所、學校等各種配套設施尚未明確說明何時建設，這給該地塊的后期服務帶來了很大的不確定性。
五、關外一系列問題的存在
作為關外之地，這塊土地也有著保城地區(qū)作為關外鎮(zhèn)所固有的一系列劣勢，如治安問題、海關整體形象、關口心理落差等。因此，本項目土地出讓價不能高于關內別墅用地出讓價，否則買家會根據(jù)可替代性原則傾向于購買關內土地。
機會點：
1. 城市化進程
這塊土地最大的市場機會在于城鎮(zhèn)化的推進。隨著城市化的推進，關內外一體化，無論是對于這片土地，還是對于整個寶城其他地區(qū)的土地，關口的心理障礙越來越小。
相應地增加了價值。對于這件包裹來說，更大的意義在于有效阻斷關外高端客戶在關內的流動。
而不是吸引關內的客戶購買關外的房產(chǎn)。
二、寶城經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展
寶城經(jīng)濟的快速健康發(fā)展是整個江崗山土地流轉可持續(xù)發(fā)展的關鍵。對于江崗山來說，
其目標客戶群是在大寶城地區(qū)工作、生活、投資環(huán)境質量、土地租金成本水平的企業(yè)主
將決定他們是留下還是離開。因此，經(jīng)濟發(fā)展特別是工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展將對江崗山土地流轉發(fā)揮重要作用。
非常重要的推動力。
3、博城奢侈品市場發(fā)布
該地塊的市場機會來自寶城市場的極高端客戶，但尚未相應釋放。
對于高端住宅區(qū)的首次土地出讓，搶占市場先機，及早壟斷這一客戶群，將使該項目
最大的亮點來自于當?shù)厥袌觥?
4、路網(wǎng)改造工程
路網(wǎng)項目的改造建設將對整個寶城市場產(chǎn)生積極影響。尤其是寶城南側，107國道與海濱大道之間的區(qū)域，帶來了前所未有的增值空間和想象空間。對于這塊土地來說，將間接受益于加強與關內的聯(lián)系，加快城鎮(zhèn)化進程。對這個包裹的影響。
5.房地產(chǎn)已轉移到海外，低密度住房絕對稀缺。
對于別墅用地，深圳市政府明確規(guī)定，禁止審批別墅用地。因為需求，
該地塊被視為該政策的副業(yè)。正是由于別墅用地的稀缺性，江崗山別墅用地的可替代性本來就變小了。
因此，對于想買別墅的客戶來說，選擇江崗山就是因為它的稀缺性。
六、政策支持
江崗山市首次土地出讓的成功，對于該地塊的后期推出具有重要意義。因此，相信政府對土地的最低拍賣價格以及在土地拍賣過程中做出的一系列承諾將會得到兌現(xiàn)。
威脅點：
1、市場不確定因素較多，包括土地供應計劃、博城其他區(qū)域別墅用地情況等。
對于江崗山住宅區(qū)來說，市場的不確定因素較多。一方面，江崗山土地出讓總體方案尚未發(fā)布，其相應的后續(xù)土地出讓時間和規(guī)模將對這塊土地產(chǎn)生一定影響。另一方面，寶城市場其他區(qū)域仍有部分土地可規(guī)劃建設低密度住房，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)。如果該區(qū)域的土地啟動，將會對該項目產(chǎn)生一定的影響。此外，未來幾年關內別墅或聯(lián)排別墅的供應量仍是未知數(shù)。因此，未來幾年其他地區(qū)別墅的供應量將會給該地塊帶來很大的不確定性。
2.政策威脅
對于這塊土地，雖然政府明確規(guī)劃為別墅用地，但由于中央對別墅用途的規(guī)定，
土地及其政策監(jiān)管嚴格，政策變化風險較高。此外，銀行對別墅用地的支持
也存在一定的變數(shù)，風險也不小。因此，在政策上，應該綜合考慮。
2、定價依據(jù)
由于寶城地區(qū)沒有該項目的可比實例，因此我們只能選擇市區(qū)的別墅作為定價依據(jù)。
1、門市價格：根據(jù)2003年上半年住宅市場銷量分析：南山區(qū)住宅平均價格與寶安區(qū)相近。
差價為2631元/平方米，即與南山相比，門票價格約為2631元/平方米。福田區(qū)總體住宅面積為
與寶安區(qū)相比，價格高出4102元/平方米。也就是說，對于福田區(qū)來說，南頭關的價格約為4102元/平方米。
米。如果按照這個思路計算寶城市場別墅的價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米。
如果農場面積為14000元/平方米，那么寶成別墅應該為9633元/平方米。
2、區(qū)域樓盤別墅價格與住宅整體平均價格對比：
南山區(qū)別墅價格比福田區(qū)住宅均價高出5625元/平方米。福田區(qū)別墅價格比福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米。結合兩者的價格差異，寶城區(qū)別墅的價格應該是9633元/平方米。
3、可替代性原則
對于寶城市場來說，別墅的價格一般不低于7000元/平方米。否則，根據(jù)可替代性原則，消費者會選擇別墅，而不是寶城市場最高價7000元/平方米的普通住宅。同樣，按道理來說，寶城市場的別墅最高售價不應高于12000元/平方米。否則，消費者就會放棄保城市場的別墅，而選擇市區(qū)的別墅。因此，寶成別墅的價格應該在7000元/平方米至12000元/平方米之間。但值得注意的是，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城區(qū)別墅項目日益稀缺，可替代性逐漸下降，寶城市場上的別墅面臨升值的可能。
4、市場認可度：對于寶成別墅市場來說，主要需求對象是企業(yè)主和政府高級官員。其價格敏感性比較差，即價格彈性較小。因此，其別墅的價格很難確定。有一個統(tǒng)一的標準可以衡量。
3. 拍賣價格估算
本次拍賣的價格將受到以下因素的影響：
1、江崗山第一塊地
該地塊是江崗山片區(qū)首塊出讓土地。尤其是周邊配套設施和市場環(huán)境尚不成熟。因此，按照正常的思路，這塊地塊的拍賣價格將低于后來推出的土地的拍賣價格，即可能低于正常市場價格。
2、年終拍賣，資金緊張
該地塊是今年最后一塊土地出讓。對于普通企業(yè)來說，年末公司財務緊張，現(xiàn)金流有限。所以，雖然熱情高漲，但能力還沒有達到。不過，值得一提的是，對于對這塊土地比較感興趣的企業(yè)來說，現(xiàn)金流應該不成問題。因為這些企業(yè)事前都會做好充分的準備。
3、寶安開發(fā)商積極性不夠，觀海開發(fā)商尚不看好土地。
出讓土地位于寶城地區(qū)。從地緣企業(yè)的角度來看，博城開發(fā)商最能看到該地塊的開發(fā)前景，也最熟悉該區(qū)域的市場。不過，從當?shù)仄髽I(yè)參與的熱情來看，無論是泰華還是富通，都沒有太大興趣。對于航空城來說，一切可能性都有，但之前開發(fā)的產(chǎn)品質量參差不齊，戰(zhàn)略上不可行。龍光地產(chǎn)此前曾透露，希望私下拿地以降低開發(fā)成本，因此對于這塊地塊更多的是觀望態(tài)度。因此，對于這個包裹，如果從海關內部企業(yè)的角度來判斷市場，該地區(qū)的市場價值可能會被低估。
綜合以上因素，土地出讓價格可能會略低于正常市場價格。
4、經(jīng)濟核算：
基本經(jīng)濟技術指標
項目面積（）
土地面積213183.31
建筑面積：106600
住宅面積96100
會所500
居委會10000
地下室及高架樓層0
容積率0.500039145
投資總額（總成本+銷售費用、稅金）106600795206,200元
利潤總額106600117743800元
凈利潤106600100082300元
成本利潤率（稅前）10660016.32%
年成本利潤率（稅前）1066006.53%
投資利潤率（稅前）10660014.81%
年投資利潤率（稅前）1066005.92%
成本利潤率（稅后）10660013.88%
年成本利潤率（稅后）1066005.50%
投資利潤率（稅后）10660012.58%
年投資利潤率（稅后）1066005.03%
投資構成表項目單價（元）占總價的比例
1土地購置成本40001200000000.245496086
2 初步勘察設計費5053300000.010904118
3 建筑安裝費用1868.21991501200.407421458
4管理費用56.0465974503.60.012222644
5意外費用56.0465974503.60.012222644
6財務費用735.72313578428086.190.160448235
7銷售費用256.9277674273885000.056031413
8營業(yè)稅436.7772045465604500.095253402
9總計7459.720107488806163.41
投資成本表
序號項目建筑面積（） 市場價（元/） 單價（元/）
總價（元）
1、土地成本10660035004000426400000
2、前期費用（勘察設計費）10660050-80505330000
3、建設工程費（1~4） 106600 1868.2199150120
1、主要項目1066001138--13821134120884400
2.基礎土方工程106600 10511193000
基礎土方10660012--1850
樁基106600110--140110
3、配套費106600 629.267072720
對講系統(tǒng)10660012.8--16.715
消防系統(tǒng)10660070--11038
通訊系統(tǒng)10660014.1--18.211
電視天線1066003.5--4.54
燃氣系統(tǒng)10660023.2--34.923.2
水電安裝106600235--313238
電梯106600150-1800
戶外配套設備106600110-150300
四項不可預見費用（建筑安裝費的3%） 106600 56.0465974503.6
五、管理費用（建筑安裝費的3%） 106600 56.0465974503.6
6、財務費用78428086.19
7土地權益106600 658.870228080
建筑安裝費利息106600 76.9231358200006.191
總成本（一到七） 106600 6766.0151721257213.4
資金回收表面積總單價
住宅961009500912950000
小計961009500912950000
當住宅價格保持9500元/平方米不變，地價波動1500元時，
地價（彈性系數(shù)1）浮動比例土地成本樓面價格成本利潤率
250453050000425011.53%
50047970000045007.11%
75050635000047503.02%
100053300000050000%
浮動比例土地成本、底價、成本利潤率
250399750000375021.56%
500373100000350027.27%
750346450000325033.57%
1000319800000300040.51%
住宅價格降低1500元/平方米，即住宅價格8000元/平方米，土地價格降低。