產(chǎn)權(quán)酒店—— 穩(wěn)健投資新渠道
如果我有閑錢(qián)該怎么辦？
可以使用以下選項(xiàng)：
1. 銀行存款
優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)低
缺點(diǎn)：收入低，難以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的個(gè)人財(cái)務(wù)需求。
五年期銀行利率2.79%（稅前）；
2. 購(gòu)買(mǎi)債券
?2003年6月，19種主要國(guó)債平均收益率為2.58%；
?2003年6月個(gè)人可投資的20種公司債券平均收益
稅率為3.65%?？鄢?0%稅后，實(shí)際收益率
為2.92%
（來(lái)源：中國(guó)國(guó)際金融公司）
可見(jiàn)，債券很難滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的投資理想。
財(cái)務(wù)需求。
如何應(yīng)對(duì)負(fù)利率時(shí)代？
3. 股票交易
忽略股票市場(chǎng)的新發(fā)行股票數(shù)量和股票市值，
1998年至2002年底上證綜合指數(shù)的指數(shù)為：
1998年底/1999年底/2000年底/2001年底/2002年底
1149/1357/2055/1641/1364
18.10%/51.43%/-20.15%/-14.30%/
五年來(lái)，上證指數(shù)累計(jì)上漲215點(diǎn)，年均上漲215點(diǎn)。
幅度為3.49%。
中小投資者無(wú)法化解股市風(fēng)險(xiǎn)！
4、房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資工具作為一種新的投資產(chǎn)品
有什么特點(diǎn)？
?保值增值能力強(qiáng)
?房地產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)
?產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)可分離，可獲得租金收入
?易于護(hù)理
?高回報(bào)
穩(wěn)健房地產(chǎn)投資的核心要素
1. 地段升值潛力
（房產(chǎn)價(jià)值由土地價(jià)值和建筑物價(jià)值組成，
土地價(jià)值是決定房產(chǎn)升值的核心因素）
2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力（GDP）
3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程和速度
四、居民人均收入增長(zhǎng)速度
5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（市政配套設(shè)施、交通等）
6. 財(cái)產(chǎn)形式
7. 開(kāi)發(fā)商實(shí)力
8、后期物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)水平
幾類房產(chǎn)產(chǎn)品投資價(jià)值比較
1、外殼類型：
優(yōu)點(diǎn)：保值、增值。缺點(diǎn)：產(chǎn)品更新快，比較依賴后期物業(yè)管理。收率：一般為3~5%。
2. 寫(xiě)字樓及酒店式公寓：
優(yōu)點(diǎn)：保值增值能力強(qiáng)，形象好。缺點(diǎn)：對(duì)后期物業(yè)管理依賴度高。產(chǎn)量：平均為總價(jià)的6~12%。產(chǎn)量雖高，但波動(dòng)較大。
3. 商店：
優(yōu)點(diǎn)：保值增值能力強(qiáng)
缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)高，依賴后期業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)環(huán)境
學(xué)歷高；價(jià)格高，置業(yè)門(mén)檻高。
收率：一般為6~12%。收益率高但不穩(wěn)定
大動(dòng)靜。
4、產(chǎn)權(quán)酒店：
優(yōu)點(diǎn)：保值增值能力強(qiáng)，形象好。
收率：一般為6~10%，收率比較高而且很穩(wěn)定。
產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析
一、飯店產(chǎn)權(quán)理論的由來(lái)
一、產(chǎn)權(quán)旅館的起源、概述和本質(zhì)：
?產(chǎn)權(quán)旅館的由來(lái)：
產(chǎn)權(quán)式酒店是從分時(shí)度假發(fā)展而來(lái)的。不同的是，消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店旅游設(shè)施特定期限的使用權(quán)，然后開(kāi)發(fā)買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)，而不是僅僅買(mǎi)斷期限，即酒店將每個(gè)房間劃分為擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托給酒店管理，以獲得投資回報(bào)。同時(shí)，他們還可以從酒店獲得一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。但對(duì)于產(chǎn)權(quán)酒店來(lái)說(shuō)，分時(shí)度假權(quán)只是產(chǎn)權(quán)酒店的一個(gè)附加值。
?全球概況
根據(jù)數(shù)據(jù)[WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996]，1986年至1995年全球產(chǎn)權(quán)酒店平均增長(zhǎng)15.8%； 1980年，15.5萬(wàn)個(gè)家庭在全球500個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)旅館；到1995 年，已有35 千個(gè)家庭在全球81 個(gè)國(guó)家的4,000 個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了擁有房產(chǎn)的酒店[Ragatzass.ciates, 1992]。從20 世紀(jì)80 年代到90 年代初，全球引入物業(yè)管理的旅游目的地?cái)?shù)量增加了六倍。 20世紀(jì)90年代初，全球物業(yè)酒店銷售收入達(dá)到40億美元。到2004年，全球房地產(chǎn)酒店銷售額將達(dá)到300億美元。美元。種種信息表明，產(chǎn)權(quán)酒店將成為旅游和貿(mào)易發(fā)展的重要商業(yè)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受歡迎的投資工具。
?國(guó)內(nèi)概況
在我國(guó)，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十幾年的歷史，且大多位于深圳等沿海地區(qū)。 “產(chǎn)權(quán)酒店”已成為旅游業(yè)重要的創(chuàng)新模式和發(fā)達(dá)國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)家庭青睞的旅游投資方式。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)旅游著名、經(jīng)濟(jì)繁榮的城市逐漸成為燎原之勢(shì)。近兩年誕生了數(shù)十家產(chǎn)權(quán)酒店。例如，深圳雅蘭酒店已成功運(yùn)營(yíng)，為業(yè)主創(chuàng)造了豐厚的利潤(rùn)； 2002年竣工的陜西漢中“21世紀(jì)萬(wàn)龍酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門(mén)悅?cè)A酒店； “10%投資回報(bào)+房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”，新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式酒店青島嘉信酒店；秦皇島的維多利亞港、海南島的三亞溫泉酒店、北京的無(wú)盡幸?！垜c峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、龍脈溫泉等。
?產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)
產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的商業(yè)模式。開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房籌集資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利用國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)投資者還可以擺脫單一的“買(mǎi)租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。
產(chǎn)權(quán)酒店實(shí)際上是對(duì)酒店的一種組合投資。
首先，它不是一種集資形式的債務(wù)關(guān)系。投資獲得的是明確的產(chǎn)權(quán)；
其次，它不是普通的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，因?yàn)樗漠a(chǎn)權(quán)除了酒店內(nèi)單獨(dú)界定的房間外，還包括享受酒店提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的權(quán)利；
？第三，它不是股權(quán)。投資者自然不需要承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類似于股東的權(quán)利。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店是一種風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的投資方式。有明確的產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；
?對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)辟了直接融資的新渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效舉措；
?對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，增加了一個(gè)新的稅源。
產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型：
國(guó)際公認(rèn)的物業(yè)式酒店
?根據(jù)功能，
可分為度假型和商務(wù)型兩大類。
?從投資方式來(lái)看，投資操作大致可分為三類：
第一個(gè)是十全酒店，擁有酒店客房的預(yù)定使用權(quán)。
第二種是住宅酒店，即投資者購(gòu)買(mǎi)后可以將酒店委托給酒店。
經(jīng)營(yíng)店鋪，在一定時(shí)間內(nèi)將其打造成自己的長(zhǎng)期招待所。
住宅
第三種是投資型酒店，即作為一種投資行為，獲得了大約
一定的回報(bào)并期待投資增值回收。
?中國(guó)酒店未來(lái)主流模式：
主題酒店、物業(yè)酒店、綠色酒店、
品牌連鎖酒店、異化酒店、電子酒店
2、產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資產(chǎn)品比較
?投資產(chǎn)權(quán)酒店主要關(guān)注的問(wèn)題：
1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)
2.區(qū)域價(jià)值
3、行業(yè)發(fā)展前景
4.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景
5、酒店經(jīng)營(yíng)管理水平
明珠國(guó)際商務(wù)港物業(yè)式酒店投資價(jià)值分析
1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)
建工集團(tuán)簡(jiǎn)介
開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)介紹
2.區(qū)域價(jià)值
?省會(huì)陸路口岸
?——經(jīng)一路、泉城第一生活大道、財(cái)富大道
3、行業(yè)發(fā)展前景
酒店業(yè)——是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，前景無(wú)限，是環(huán)保產(chǎn)業(yè)
4.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景
濟(jì)南——是環(huán)渤海中心城市，山東省省會(huì)，北京3+2經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域中心城市，北京、上海的中點(diǎn)城市。
5、酒店經(jīng)營(yíng)管理水平
酒店管理公司：品牌化、連鎖化是酒店運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵
明珠國(guó)際商務(wù)港物業(yè)式酒店?duì)I銷說(shuō)明
1. 10年每年固定房產(chǎn)總價(jià)7%的回報(bào)：
該回報(bào)由開(kāi)發(fā)商設(shè)立的酒店管理公司提供
負(fù)責(zé)與小業(yè)主簽訂合同。
2. 15天免費(fèi)入住權(quán)利（需繳納15%服務(wù)費(fèi)）：
此免費(fèi)住宿必須提前向酒店預(yù)訂。
鍛煉時(shí)需繳納15%的服務(wù)費(fèi)。
3. VIP待遇：
主要是指向購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品的客戶提供的服務(wù)。
附加優(yōu)惠措施。
?購(gòu)買(mǎi)物業(yè)式酒店并在15天免費(fèi)期外入住酒店的業(yè)主可享受
享有優(yōu)惠房?jī)r(jià)（此權(quán)利必須提前預(yù)訂且有空房）
只能在特定情況下使用）；
?產(chǎn)權(quán)酒店的業(yè)主將獲得長(zhǎng)期VIP卡，可以在大樓內(nèi)吃、喝、購(gòu)物。
享受服務(wù)、娛樂(lè)、休閑消費(fèi)優(yōu)惠折扣。
本項(xiàng)目酒店經(jīng)營(yíng)效益分析：
1、酒店整體設(shè)置
共有8層至15層共8層，共有標(biāo)準(zhǔn)客房224間。
2、酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格計(jì)算：
濟(jì)南市四星級(jí)酒店年平均折扣標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一般在350-420元之間（平均房?jī)r(jià)380元）。本項(xiàng)目按保守房?jī)r(jià)估算
300元/間晚。
3、酒店入住率計(jì)算：
2003年，濟(jì)南市平均出租率為50%，而火車(chē)站地區(qū)三星級(jí)及以上賓館平均出租率為65%以上。該項(xiàng)目為濟(jì)南市首個(gè)高新技術(shù)項(xiàng)目
建筑及配套設(shè)施齊全，高檔，而且是新酒店，入住率應(yīng)該會(huì)高一些。
酒店客房收入預(yù)測(cè)
酒店毛利計(jì)算
綜上所述：
明珠國(guó)際酒店極具投資價(jià)值