第一章項(xiàng)目背景及概述
江壩鎮(zhèn)是一座有著400多年歷史的古鎮(zhèn)。西臨浩瀚的洪澤湖，南臨全國(guó)聞名的水利樞紐三河門，東臨一望無(wú)際的里下河平原。全鎮(zhèn)面積12.1平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)。它擁有美麗的湖泊和豐富的物產(chǎn)。自古就是繁華的集鎮(zhèn)，素有蘇北“小南京”之稱。
東臨寧淮高速公路，距南京100公里，僅1個(gè)半小時(shí)車程。距淮安市區(qū)60公里，車程僅需45分鐘左右。
江壩是洪澤湖大堤最南端的古鎮(zhèn)。始建于明朝萬(wàn)歷年間。是一個(gè)因堤壩修建而發(fā)展起來(lái)的典型集鎮(zhèn)。鎮(zhèn)西的西堤是我國(guó)防浪坡坡形狀最集中、保存最完好的地方。中國(guó)人民解放軍“砌堤連”就是在這里誕生的?？箲?zhàn)時(shí)期，江壩財(cái)神殿是吳運(yùn)鐸領(lǐng)導(dǎo)的新四軍第二師、第四師的兵工廠。 “文化大革命”期間被毀的介小坊，規(guī)模宏大，雕刻精美，采用漢白玉建造。湖邊的耿七公廟曾與媽祖廟齊名。洪澤湖大堤被譽(yù)為“水上長(zhǎng)城”，已有1700多年的悠久歷史。它是在先民征服黃淮水系的實(shí)踐中形成的。蘊(yùn)藏著豐富的水文化。乾隆兩次南巡時(shí)曾到此，留下了他的御書。 “辛巴碑”、“辛巴碑亭”兩塊碑刻和臥虎壩、皇崗寺的動(dòng)人傳說(shuō)。宋金對(duì)峙時(shí)期，詩(shī)人楊萬(wàn)里在此吟唱了一首希冀祖國(guó)統(tǒng)一的愛(ài)國(guó)詩(shī)篇。 “船出洪澤江岸沙，人到淮河心情不好，桑干何須遠(yuǎn)？中流以北，便是天涯海角?！?
1）項(xiàng)目背景
江壩養(yǎng)生文化主題度假村位于江壩鎮(zhèn)南部，洪澤湖東岸。距集鎮(zhèn)中心不到兩公里。項(xiàng)目紅線以西為洪澤湖大壩，有過(guò)境公路穿過(guò)，連接淮安中心城區(qū)與省會(huì)南京。它還連接到周邊地區(qū)的幾條主要高速公路線。
度假村地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，春暖夏熱，秋涼冬冷，日照充足，雨量充沛。年平均氣溫16.1攝氏度，一月平均氣溫3.1攝氏度，七月平均氣溫28.3攝氏度。年平均降雨量1020-1150毫米，降雨集中在夏季（5-8月）。秋冬季節(jié)降雨較少，氣候干燥。
2）規(guī)劃范圍
度假村北鄰洪澤湖入湖航道，西鄰洪澤湖大壩和寧連過(guò)境公路，東南鄰生態(tài)林地。規(guī)劃面積24公頃，總體呈扇形。
3）基礎(chǔ)分析
項(xiàng)目場(chǎng)地東側(cè)大部分為森林，雜有少量住宅樓和一些無(wú)污染的小工廠；西北部，沿洪澤湖水道分布有少量低層住宅；西臨洪澤湖大壩和湖畔大片灘涂，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。同時(shí)，項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)有少量低層住宅、部分一般農(nóng)田及少量生態(tài)林地。
第二章規(guī)劃設(shè)計(jì)的定位和目標(biāo)
1）總體概念：
度假村總體定位為以理療養(yǎng)生為主，集休閑娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)會(huì)議、運(yùn)動(dòng)健身于一體的主題生態(tài)旅游度假村。
2）主題定位：
度假村將建設(shè)成為具有中國(guó)漢唐風(fēng)格和日本溫泉養(yǎng)生特色，融主題度假村和度假公園理念于一體的旅游度假區(qū)。這個(gè)主題的定位具有很強(qiáng)的形象優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是在建筑本身，還是在景觀場(chǎng)所的塑造上，都具有豐富多變的造型和空間效果，很容易在度假村內(nèi)形成強(qiáng)烈的整體感的養(yǎng)生文化情境。因此，在這里，我們以中式坡屋頂強(qiáng)化了漢唐建筑風(fēng)格和風(fēng)格，使度假村內(nèi)處處有景、有景，有中國(guó)悠久的養(yǎng)生文化和現(xiàn)代理療的氛圍。健康文化無(wú)處不在。具有獨(dú)特的魅力。
3）規(guī)劃目標(biāo)：
度假村總體規(guī)劃理念是：以養(yǎng)生保健為主題，以商務(wù)、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲為核心，以酒店、度假屋為依托，為周邊提供生活亮點(diǎn)。此舉將帶動(dòng)洪澤湖沿岸度假區(qū)的整體發(fā)展。旅游、休閑、度假、住宅開(kāi)發(fā)。
第三章規(guī)劃指導(dǎo)原則
1）多樣性與完整性的結(jié)合
規(guī)劃布局考慮度假村整體要求，強(qiáng)調(diào)地塊內(nèi)分期建設(shè)與原有環(huán)境的協(xié)調(diào)。建筑風(fēng)格統(tǒng)一為漢唐風(fēng)格，景觀主題統(tǒng)一為健康主題。同時(shí)規(guī)劃注重多元化原則，安排日式露天溫泉、森林溫泉、接待、會(huì)議、商業(yè)、養(yǎng)生美食、酒店、公寓、運(yùn)動(dòng)健身、停車場(chǎng)等其他公共配套設(shè)施有序推進(jìn)，形成完整的度假綜合體；滿足不同客戶群體的多樣化需求具體體現(xiàn)在公寓類型多樣化、單元類型多樣化、公共活動(dòng)場(chǎng)所多樣化、景觀多樣化等。
2）因地制宜的原則
首先，我們充分尊重現(xiàn)在的平原地形和五大湖沿岸。道路、建筑依地形布置，避免大面積開(kāi)挖、回填等破壞原有地貌的措施。路蜿蜒而不直，坎坷起伏，步步變換風(fēng)景。立足自然環(huán)境，規(guī)劃田園式建筑群落，整體散發(fā)出古老的田園生活風(fēng)情。菜地、花卉養(yǎng)生園被引入我們的生活區(qū)隨處可見(jiàn)。
其次，本規(guī)劃最大限度地利用現(xiàn)有場(chǎng)地資源，做精做強(qiáng)，創(chuàng)造獨(dú)特的空間和景觀效果。例如，主入口位于洪澤湖大壩，讓游客在進(jìn)入度假村之前就能感受到一種開(kāi)闊的感覺(jué)。借洪澤湖灘涂原生態(tài)景觀，將游客引入我們的生態(tài)療養(yǎng)勝地；主干道沿水系和生態(tài)林地設(shè)置，呈現(xiàn)出林水交融的大氣道路景觀特征。
3）以人為本的原則
充分考慮消費(fèi)群體的節(jié)日健康、休閑活動(dòng)和心理需求，合理組織人車交通，營(yíng)造宜人豐富的景觀環(huán)境。漢唐風(fēng)格定位充分考慮到消費(fèi)群體熟悉并喜愛(ài)中國(guó)古典漢唐風(fēng)格，尤其是我國(guó)古代悠久深厚的養(yǎng)生文化底蘊(yùn)，這也賦予了溫泉度假形式更加藝術(shù)和真實(shí)的生活。事實(shí)上，日式溫泉是我國(guó)古唐養(yǎng)生文化的起源和傳播。這樣很容易被消費(fèi)者認(rèn)可，也能滿足大眾求新的好奇心。
第四章土地利用布局
度假村沿征地紅線在街區(qū)內(nèi)布置各類功能建筑群；同時(shí)，利用租賃土地對(duì)部分原有住宅建筑和生態(tài)林地進(jìn)行景觀美化，形成連續(xù)的周邊生態(tài)公園，豐富了度假村的功能結(jié)構(gòu)和吸引力。本規(guī)劃主要由五個(gè)功能區(qū)塊組成：以養(yǎng)生文化展示結(jié)合特色養(yǎng)生美食區(qū)為核心，配套主入口接待區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)、魚塘生態(tài)觀賞區(qū)、田園別墅區(qū)。養(yǎng)生文化展示與特色養(yǎng)生食品區(qū)相結(jié)合，位于度假村兩個(gè)主要出入口的周圍。包括極具特色的中藥園、中藥館、藥膳館、美容餐廳等展示中華養(yǎng)生理念，還包括配套特色保健食品。服務(wù)區(qū)主要負(fù)責(zé)內(nèi)外保健食品服務(wù)及展示。還可以根據(jù)消費(fèi)者的需求開(kāi)辟家庭協(xié)作區(qū)，為他們提供一些關(guān)于家庭食品和健康的講解和培訓(xùn)。度假屋區(qū)位于地塊東區(qū)扇形角。是整個(gè)地塊中最深、最大的一塊地。這里受外界干擾最少，也是最安靜的。包含田園別墅區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店公寓區(qū)三個(gè)小小區(qū)。以及一對(duì)擁有生態(tài)林地的“山野”夫婦度假屋。整個(gè)度假屋區(qū)域在戶型、建筑風(fēng)格、景觀等方面各具特色，滿足不同層次的消費(fèi)需求。休閑養(yǎng)生區(qū)是度假村最熱鬧的區(qū)域。它位于地塊南端，周圍環(huán)繞著生態(tài)林地。具體包括露天溫泉、會(huì)議中心、休閑會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身等多項(xiàng)功能，并全周向不同區(qū)域提供服務(wù)。不僅包含中式理療理念，我們還在各個(gè)區(qū)域設(shè)置了SPA、瑜伽等。具有非?，F(xiàn)代的醫(yī)療保健理念，布局集中，服務(wù)范圍全面高效。位于整個(gè)地塊中心的魚塘生態(tài)觀賞區(qū)是我們獨(dú)特的用地布局。它不僅作為整個(gè)度假村的主要文化節(jié)點(diǎn)，還具有聚集和輻射作用。人們可以在這里品茶、觀魚，還可以一睹中國(guó)古代茶文化的獨(dú)特魅力。位于地塊西側(cè)的主入口接待中心是接待游客的場(chǎng)所。由配送廣場(chǎng)、停車場(chǎng)和接待酒店組成，讓人一來(lái)到度假村就有賓至如歸的感覺(jué)。
第五章道路規(guī)劃
整個(gè)度假村設(shè)有兩個(gè)出入口，其中主入口位于靠近大壩的西區(qū)，緊鄰原寧淮過(guò)境公路，并與已開(kāi)通的高速公路相連，直通南京、淮安、徐州及蘇北各大城市；次出入口布置在地塊北區(qū)。外部，方便外地人前來(lái)體驗(yàn)度假村的養(yǎng)生文化。對(duì)內(nèi)，由于靠近進(jìn)入洪澤湖的水道，方便組織度假村人員外出洪澤湖。本規(guī)劃度假村內(nèi)機(jī)動(dòng)車道路主要分為主干道和支干道兩級(jí)，道路寬度分別為8-10M和4-6M。度假村主出入口進(jìn)入用地，與環(huán)線東段相連。是主要功能道路。采用S形直線造型，完善沿線服務(wù)范圍，組織度假村的功能建筑：如入口處的接待中心、北側(cè)的養(yǎng)生文化展示、特色康養(yǎng)等。與餐飲區(qū)等的連接。環(huán)支線南段分叉形成度假屋區(qū)，通過(guò)水渠向西延伸，與田園別墅、物業(yè)式公寓、森林小屋的主干道相連。環(huán)線西段沿水體布置，順利到達(dá)休閑養(yǎng)生中心。這是一條主題景觀線。西段北端到達(dá)牧區(qū)，與度假別墅區(qū)支路相連。本方案機(jī)動(dòng)車停車主要有地下車庫(kù)、度假屋車庫(kù)和室外停車位三種形式。按照“集中停車為主，附近停車為輔”的原則，本規(guī)劃停車位經(jīng)過(guò)精心布置，分布合理：度假村主入口北側(cè)設(shè)有較大的停車場(chǎng)位于環(huán)城路北段，主要集中長(zhǎng)距離停車。聚集游客的公交車、巴士等大型客車與度假村內(nèi)部?jī)H隔一水體。乘坐度假村提供的電瓶車游覽班車進(jìn)入度假村；地塊內(nèi)各功能附近設(shè)置地面生態(tài)停車位，滿足自駕游游客的需求；酒店及接待區(qū)設(shè)置地下車庫(kù)，補(bǔ)充地面停車位的不足；每個(gè)度假屋區(qū)均配有兩個(gè)車庫(kù)，度假村擁有268個(gè)地上停車位。
第六章綠地景觀規(guī)劃
度假村北面有洪澤湖水道，西面有大片灘涂，東面和南面有大片生態(tài)林地。周邊環(huán)境極其優(yōu)越，有利于營(yíng)造“水天相融”的地理?xiàng)l件；內(nèi)部地勢(shì)平坦，周圍有池塘和運(yùn)河，中心點(diǎn)綴著大面積的湖泊，有利于形成“步步不同景”的游覽線路，組織區(qū)內(nèi)各種獨(dú)特的景點(diǎn)。采取。該地區(qū)植被豐富，特別是現(xiàn)有的生態(tài)森林，可以整合利用，形成原生態(tài)風(fēng)景區(qū)。度假村景觀綠地系統(tǒng)布局清晰，由不同景觀構(gòu)件組成的三軸構(gòu)成完整的綠地系統(tǒng)。同時(shí)，每個(gè)軸都有自己獨(dú)特的景觀節(jié)點(diǎn)。第一軸為景觀引入軸，由度假村主入口灘涂景觀、主入口廣場(chǎng)、養(yǎng)生文化露天廣場(chǎng)、特色養(yǎng)生烹飪展示區(qū)等景觀節(jié)點(diǎn)連接；第二軸為中心魚池生態(tài)觀賞區(qū)延伸的步行景觀軸，包括室外溫泉區(qū)和向北延伸的水運(yùn)河景觀，為度假村整體提供了優(yōu)美的室內(nèi)景觀；第三軸由周邊生態(tài)森林景觀貫穿，包括森林溫泉和森林養(yǎng)生小屋組成的外圍生態(tài)軸。
該規(guī)劃強(qiáng)化了從各功能空間布局到景觀設(shè)計(jì)的三個(gè)軸。從西側(cè)主入口進(jìn)入度假村的沿環(huán)線北段S形的人文廣場(chǎng)建筑景觀帶與北次入口至環(huán)線西段的水體自然景觀休閑帶相互呼應(yīng)其他形成平行的公共空間度假村結(jié)構(gòu)。度假村內(nèi)的建筑也以南北方向?yàn)橹髋帕?，形成東西向的觀景長(zhǎng)廊，引導(dǎo)三軸線從兩側(cè)向中間相互貫通。這個(gè)滲透有一個(gè)共同的概念，就是水生態(tài)林的相互滲透。
第七章整個(gè)項(xiàng)目策劃及營(yíng)銷方案
目前，各種形式的度假村在我國(guó)四面八方遍地開(kāi)花，其中以江蘇省最為突出。有些度假村要么國(guó)際化，要么鄉(xiāng)村化，不中外，在主題定位上缺乏獨(dú)特的文化和個(gè)性。那些打著農(nóng)家樂(lè)旗號(hào)的休閑度假村，賣的是羊頭，賣的是狗肉，看上去很難看。
洪澤湖不僅旅游資源豐富，而且生態(tài)環(huán)境維護(hù)良好。我們的度假村位于洪澤湖邊，面朝水邊，毗鄰原生態(tài)林地和農(nóng)田。建設(shè)療養(yǎng)勝地是明智之舉。這個(gè)地理位置得天獨(dú)厚。
地理是上帝的恩賜，但如何將自然條件和地理環(huán)境的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)。因此，度假村的品牌定位、市場(chǎng)定位、主題文化就成為關(guān)鍵。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平，結(jié)合度假村的地理位置，以“養(yǎng)生”為切入點(diǎn)，延伸出一些與世間眾生息息相關(guān)的主題。比如，人們喜歡追求領(lǐng)田、自耕、自采、自力更生的平民田園生活。工作之余，他們?cè)跍厝镎业搅藵M足。所有城市的喧囂都被拋在腦后，讓人有一種身臨其境的體驗(yàn)。放松，讓你的思緒自由飛翔。
項(xiàng)目投資策劃和營(yíng)銷是整個(gè)案例中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。它反映了開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程。這一過(guò)程是檢驗(yàn)和衡量開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的重要環(huán)節(jié)。如果這個(gè)過(guò)程執(zhí)行得好，就意味著項(xiàng)目成功了一半。如果你在這個(gè)過(guò)程中付出更多的努力，那么在以后的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中就能事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃和營(yíng)銷可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，提供規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的策略提示，并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提供專業(yè)意見(jiàn)。
1、項(xiàng)目投資策劃及營(yíng)銷理念介紹
主題旅游度假村很大程度上是通過(guò)規(guī)劃打造文化特色的旅游度假村。度假村與風(fēng)景區(qū)不同。風(fēng)景區(qū)不一定是文化的，也可以是純生態(tài)的。但度假區(qū)可以培養(yǎng)，而且最好是培養(yǎng)。環(huán)境創(chuàng)造人氣，項(xiàng)目產(chǎn)生效益，文化創(chuàng)造品牌。項(xiàng)目很容易出現(xiàn)抄襲。文化多樣性提供了廣闊的選擇空間，減少了相似性?？梢允潜就廖幕耐诰?，也可以是歷史稟賦資源的挖掘和利用，也可以是外來(lái)文化的引進(jìn)。
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