項(xiàng)目容積率及利潤估算方法模塊
1、最佳體積比
最優(yōu)容積率是利潤最大化的容積率值。
在土地出讓、建設(shè)等一定成本條件下，項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總體積，即總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)。隨著項(xiàng)目容積率的增加，售價(jià)并不是等比例下降。 （容積率為1的TOWNHOUE項(xiàng)目的售價(jià)不可能是容積率為3的高層住宅的3倍。）因此，總利潤隨著容積率的增加而增加。它不斷上升。當(dāng)容積率高于最佳容積率時(shí)，產(chǎn)品質(zhì)量開始下降，售價(jià)下降，利潤下降。在最佳容積率點(diǎn)，銷售額與總成本的差值最大，即利潤最大。 （圖中黑色區(qū)域?yàn)槔麧櫈檎拿娣e比例范圍，最寬的點(diǎn)為最大利潤點(diǎn)，即最優(yōu)面積比例點(diǎn)。）銷售額與面積比例的相關(guān)曲線如下：
3、最佳容積率的確定
明確了容積率的重要性，接下來的核心問題是：對(duì)于低層項(xiàng)目，容積率的最佳值是多少？
要回答這個(gè)問題，我們必須用經(jīng)濟(jì)計(jì)算，即在一定的容積率下，這個(gè)項(xiàng)目能有多少銷售面積（總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施），這些面積能賣到什么價(jià)格？當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是市場可以接受的，反映也不錯(cuò)。我們知道，容積率確定后，可以快速計(jì)算出項(xiàng)目的總規(guī)模和可銷售面積，但如何確定合理的售價(jià)呢？當(dāng)項(xiàng)目位置、造價(jià)等各種條件確定后，售價(jià)與住宅的舒適度有很大關(guān)系。除了建筑設(shè)計(jì)因素外，擁擠程度和住宅之間的層數(shù)也是非常重要的因素。這些因素都與容積率直接相關(guān)。那么建立一個(gè)在容積率、建筑擁擠程度、層數(shù)之間變化的“函數(shù)”才是最終的解決方案。當(dāng)然，這個(gè)“函數(shù)”并不是嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式，而是相關(guān)性變化的分析。
下面就是這個(gè)相關(guān)性分析的基本思路。低層或多層住宅項(xiàng)目的容積率可以通過建筑物的層數(shù)、寬度、進(jìn)深等條件大致估算。方法如下：
假設(shè)一個(gè)社區(qū)的住宅分布均勻。下圖是其中的一部分。圖中的四個(gè)深灰色區(qū)域是住宅，淺灰色區(qū)域是住宅對(duì)應(yīng)的平均基地面積。住宅的建筑面積等于這個(gè)淺灰色區(qū)域的面積之比，可以視為該項(xiàng)目的容積率。
假設(shè)某住宅樓層高為3米，進(jìn)深為12米，日照距離為1.7，層數(shù)為N，容積率的獲取公式為：
容積率=(12*A*N)/(B*D)--------公式1
其中，D=3*N*1.7+12----------------式2
XA/B--------------------------公式3
將式2、式3代入式1，可得容積率與X、N的關(guān)系如下：
容積率=X*N/(0.42N+1)
N 和It 往往是聯(lián)排別墅。反之，X值越小，建筑形式越趨于獨(dú)棟。例如，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)取值為時(shí)，根據(jù)公式3，可得出下表。在確定容積率時(shí)，我們可以更容易地了解建筑物的形狀是否大致相同，是聯(lián)排別墅、復(fù)式別墅、獨(dú)棟別墅還是介于兩者之間的房屋。某種形式的妥協(xié)。
該方法在實(shí)際應(yīng)用中還存在一些問題。這主要是因?yàn)閷?shí)際的低層住宅項(xiàng)目并不處于上述統(tǒng)一、理想的狀態(tài)。例如，如果項(xiàng)目用地有大面積的道路、綠化、大面積的配套公共建筑，那么估算需要加上相當(dāng)大的修正值；同樣，如果土地上有多種類型的住房，則有聯(lián)排別墅。還有多層公寓（這是很多項(xiàng)目的實(shí)際情況），不同類型之間需要分別進(jìn)行估算；如果不嚴(yán)格按照1.7計(jì)算日照距離，或者工程中存在大面積的東西走向的住宅建筑，估算也會(huì)遇到一些困難。但從根本上來說，該方法需要進(jìn)一步完善并與經(jīng)驗(yàn)值相互驗(yàn)證。實(shí)際應(yīng)用中，可以利用現(xiàn)有的幾個(gè)例子對(duì)該公式的結(jié)果進(jìn)行反算，得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)修正值，并將該經(jīng)驗(yàn)修正值應(yīng)用到后續(xù)的計(jì)算中。
確定一定容積率下的建筑產(chǎn)品形態(tài)后，根據(jù)其擁擠程度、建筑之間的圖形關(guān)系，并與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較，即可得出該產(chǎn)品相應(yīng)的售價(jià)。此時(shí)，建筑面積、單邊成本及總成本、銷售價(jià)格等綜合成本效益計(jì)算所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已齊全。剩下的工作就是獲得最終的項(xiàng)目資金回報(bào)率和凈利潤，看看項(xiàng)目在上述產(chǎn)品定位條件下是贏還是輸。
X值10.90.80.70.60.50.40.30.2
建筑層數(shù)N
10.7042250.6338030.563380.4929580.4225350.3521130.281690.2112680.140845
21.0869570.9782610.8695650.760870.6521740.5434780.4347830.3260870.217391
31.3333331.21.0666670.9333330.80.6666670.5333330.40.266667
41.4925371.3432841.194031.0447760.8955220.7462690.5970150.4477610.298507
51.6129031.4516131.2903231.1290320.9677420.8064520.6451610.4838710.322581
61.7241381.5517241.379311.2068971.0344830.8620690.6896550.5172410.344828
4. 示例項(xiàng)目分析
受開發(fā)商委托，我公司承接了北京南城的投資咨詢項(xiàng)目。綜合考慮區(qū)位、成本等因素，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為低層、低密度住宅。確定項(xiàng)目容積率始終是一切工作的前提和核心。
我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、3-4層住宅和5-6層住宅。這四種產(chǎn)品類型是根據(jù)產(chǎn)品類型、容積率、售價(jià)等因素計(jì)算出來的（這是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程，這里不再詳述）。最終計(jì)算結(jié)果為本項(xiàng)目容積率為0.9。低層住宅和0.7 TOWNHOUSE產(chǎn)品的成本利潤率最高。
（見下表）
建筑類型、容積率、銷售價(jià)格、單位綜合成本、利潤總額（萬元）、成本利潤率
雙拼0.45650055991094216.08%
0.7500042181486218.55%
低水平0.9430035921770419.72%
多層1.2360030581843017.73%
但如果這兩種產(chǎn)品類型都按照市場需求來定位，覆蓋的客戶范圍仍然有限。為降低市場風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品類型宜結(jié)合5-6層多層住宅，容積率可在0.7-0.9之間。期內(nèi)，我們初步定容積率為0.8，產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE及低層及多層住宅為主。這樣，開發(fā)商的利益就得到了最好的保護(hù)。
這樣的測算結(jié)果也從另一個(gè)側(cè)面證明，該項(xiàng)目不應(yīng)是單一產(chǎn)品形式的住宅小區(qū)，而是復(fù)式別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓混合的低密度住宅小區(qū)。在計(jì)算容積率和建筑形式時(shí)必須單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算，這與上述理想狀態(tài)不同。不過，從另一個(gè)角度來看，這也促進(jìn)了這種計(jì)算方法的一些缺點(diǎn)的改進(jìn)。例如，由于建筑形態(tài)不同而不可避免的分區(qū)計(jì)算方法，每個(gè)組團(tuán)計(jì)算自己的總建筑面積、用地面積、容積率，讓我們能夠處理道路、綠化、公共建筑等問題。分別進(jìn)行，最終保證計(jì)算的準(zhǔn)確性。這里最優(yōu)容積率的確定問題就演化為最優(yōu)加權(quán)平均容積率的確定問題。其實(shí)也是不同類型住宅建筑面積比例的確定問題。當(dāng)這個(gè)問題解決之后，設(shè)計(jì)概要已經(jīng)基本形成，下一階段的所有工作就可以自然開始了。