新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

烏魯木齊鯉魚山路土地開發(fā)/可行性分析報告

烏魯木齊鯉魚山路土地開發(fā)

可行性分析報告

大綱

1、企業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃——————————————2

2、新疆房地產(chǎn)市場總體評價————————————5

3、烏魯木齊鯉魚山征地概況————————-8

4、擬征地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓——————————-10

5、項目開發(fā)定位—————————————————12

六、項目投資計劃及開發(fā)周期————————————16

7、項目營銷計劃—————————————————18

8.財務(wù)效益計算————————————————-19

9、資金籌措計劃—————————————————21

10. 結(jié)論—————————————————————22

1、公司架構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃

一、新疆宏福集團股份有限公司簡介

新疆宏福集團股份有限公司是電信系統(tǒng)所屬的股份制企業(yè)。業(yè)務(wù)主體包括公共信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、醫(yī)藥連鎖經(jīng)營等。公司擁有資產(chǎn)6億元及子公司。新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆鴻福大酒店（五星級）、新疆公共信息產(chǎn)業(yè)有限公司等10家經(jīng)營實體擁有深厚的企業(yè)背景、雄厚的資金實力和持久的發(fā)展能力。他們是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)。團體。

新疆宏福集團有限公司秉承中國電信的企業(yè)理念，依托電信產(chǎn)業(yè)，堅持走多元化經(jīng)營、全面發(fā)展的創(chuàng)新道路，以穩(wěn)定求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，具有社會信譽。好的。新疆鴻福集團旗下的鴻福大酒店，至今仍是新疆設(shè)施最好、配套最齊全、經(jīng)營最規(guī)范、信譽最高的五星級旅游飯店。在為集團運營創(chuàng)造巨額利潤的同時，也為企業(yè)的品牌建設(shè)發(fā)揮著巨大的作用。新疆鴻福集團旗下的新疆益生藥業(yè)公司經(jīng)過近一年的經(jīng)營，已發(fā)展成為新疆第三大藥品批發(fā)企業(yè)，月銷售額超千萬元。宏福醫(yī)藥連鎖店是新疆醫(yī)藥行業(yè)非醫(yī)藥企業(yè)中發(fā)展最快的連鎖經(jīng)營機構(gòu)。也是鴻福集團實現(xiàn)多元化、連鎖化經(jīng)營的典范企業(yè)。迄今為止，已在新疆各大城市建立了近80家連鎖店。業(yè)績顯著，效益穩(wěn)步提升。

隨著企業(yè)機制逐年完善、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步鞏固，新疆宏福集團憑借雄厚的資本實力和品牌實力介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從年初開始，投資開發(fā)庫爾勒商業(yè)項目“金色時代廣場”，為建立完整的企業(yè)核心競爭力奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2、新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介

新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有三級開發(fā)資質(zhì)。公司成立初期，除了電信系統(tǒng)內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)外，沒有實質(zhì)性的商業(yè)項目開發(fā)。公司成立四年多來，致力于打造和發(fā)展專業(yè)團隊，積極關(guān)注市場動態(tài)，對新疆房地產(chǎn)市場進行長期、深入的評估和研究，等待尋找合適的進入機會。

新疆房地產(chǎn)業(yè)已進入整合期。隨著市場結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)從無序走向規(guī)范，從混亂走向理性。到2002年，政府宏觀調(diào)控力度加大，大型房地產(chǎn)企業(yè)逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，中小型房地產(chǎn)經(jīng)營淡出市場后，產(chǎn)品供需趨于穩(wěn)定，整體發(fā)展格局更加趨于穩(wěn)定。合理的。新疆宏福集團審時度勢，在廣泛征求和聽取行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)研究人員、業(yè)內(nèi)人士意見后，對集團業(yè)務(wù)方向進行重大戰(zhàn)略調(diào)整，決定抓住機遇，將房地產(chǎn)開發(fā)打造為新的發(fā)展方向。公司的支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)績增長點，并針對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要，對企業(yè)組織和領(lǐng)導(dǎo)班子進行重組，完善企業(yè)組織架構(gòu)，強化專業(yè)實力。

3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績

在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府和庫爾勒市人民政府的大力支持下，新疆宏福集團有限公司與新疆巴州外貿(mào)公司合并，在充分利用巴州外貿(mào)土地資源的基礎(chǔ)上，收購了巴州外貿(mào)公司的土地資源。使用它。人民廣場西北側(cè)、薩依巴格路、巴音路前的全部土地將由新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)大型室內(nèi)商業(yè)步行街“黃金時代廣場”，總建筑面積7萬多平方米，其中商業(yè)面積2.8萬平方米，開發(fā)總投資1.17億元。

“金色時代廣場”是新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)公司成立后的第一個商業(yè)開發(fā)項目。公司在項目前期進行了詳細(xì)細(xì)致的項目研發(fā)定位，聘請了國際知名的美國隆安設(shè)計規(guī)劃公司主持建筑設(shè)計和規(guī)劃工作，并引進房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)和房地產(chǎn)地產(chǎn)銷售機構(gòu)通過招投標(biāo)，建立了開發(fā)建設(shè)、營銷策劃、銷售代理為一體的專業(yè)模式，取得了良好的銷售業(yè)績。

黃金時代廣場拆遷工程于2020年4月1日動工，4月15日破土動工，4月28日開始預(yù)訂，截至5月30日，累計完成預(yù)售銷售逾9000萬元。含客戶意向預(yù)訂，預(yù)計正式開售期間（6月下旬）可實現(xiàn)銷售額約1.4億元。由于企業(yè)決策正確、項目定位合理、營銷策略得當(dāng)，黃金時代廣場在市場競爭激烈的情況下，已收回全部投資，項目尚未完成一半。根據(jù)項目預(yù)算，當(dāng)項目銷售完成75%，并為下屬企業(yè)預(yù)留足夠的辦公場地時，該項目仍可實現(xiàn)凈利潤5000萬元以上，這充分證明了新疆宏福集團對新疆宏福集團的判斷。新疆房地產(chǎn)業(yè)是對的，進入正合時宜。

黃金時代廣場的成功開發(fā)，為新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴的經(jīng)驗，儲備了專業(yè)人才，建立了管理團隊。在為電信企業(yè)增添品牌和榮譽的同時，促進了新疆宏福集團有限公司成功實現(xiàn)企業(yè)重組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，公司多元化發(fā)展道路更加清晰。

4、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃

隨著黃金時代廣場開發(fā)項目的實施，新疆宏福房地產(chǎn)開發(fā)公司徹底進入了市場化、企業(yè)化運作的新階段。為統(tǒng)籌掌控重大項目，新疆宏福集團對公司領(lǐng)導(dǎo)和管理進行調(diào)整，鞏固傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，拓展房地產(chǎn)業(yè)，立足公司長遠發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，宏福房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生變更。制定以下經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：

4-1.立足烏魯木齊、庫爾勒兩大南北疆中心城市，做好長遠發(fā)展準(zhǔn)備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，

通過企業(yè)兼并、債務(wù)重組、資本運作等方式參與征地，充分利用西部大開發(fā)政策和國有企業(yè)收購兼并政策打壓

降低土地成本，降低開發(fā)風(fēng)險。

4-2.根據(jù)兩個中心城市的房地產(chǎn)市場情況，烏魯木齊市拿地主要為二、三級住宅用地。除市場有空缺的專業(yè)商業(yè)項目外，不涉及大型綜合性商業(yè)項目。發(fā)展；庫爾勒地區(qū)征地主要為一類、二類商業(yè)用地。除市場空置的中高檔住宅外，不涉及普通低價住宅開發(fā)。

4-3.為規(guī)避市場風(fēng)險，企業(yè)土地儲備總體不超過20萬平方米，郊區(qū)土地不做長期開發(fā)儲備。征用土地的開發(fā)周期原則上為三年。取得土地開發(fā)權(quán)后，力爭第一年開發(fā)，第二年見效，第三年效益。

4-4. 2019年起3年內(nèi)，年度資金投入控制在3億元以下，年開發(fā)總?cè)莘e控制在20萬平方米以下；年銷售總額控制在5億元以下，年銷售面積控制在25萬平方米以下。平方米以下。在此基礎(chǔ)上，實際資金投入和開發(fā)面積將根據(jù)市場發(fā)展動態(tài)調(diào)整。三年內(nèi)新疆市場發(fā)展規(guī)模將保持在平均水平以上。三年后將根據(jù)市場情況對運營和發(fā)展作出新的安排。

2、新疆房地產(chǎn)市場總體評價

1、市場回顧

新疆GDP年均增長10.4%，各項主要經(jīng)濟指標(biāo)大幅增長。經(jīng)濟體系逐步從單一封閉的自然經(jīng)濟向全面開放的格局轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化。市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和實施投資政策和消費政策，消除抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展的軟環(huán)境日益改善，社會形勢趨于穩(wěn)定，人民群眾生活水平不斷提高。城鄉(xiāng)人民生活水平顯著提高。

經(jīng)濟發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高。城市人口激增，舊城改造和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，極大拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策的逐步落實和銀行信貸政策的陸續(xù)出臺，公房掛牌和二級住房市場開始啟動，房地產(chǎn)消費和流通渠道呈現(xiàn)多元化。

作為人流、物流、資金流、信息流、建筑業(yè)流動的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長42.3%。 14年來，新疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米。全市人均居住面積由1989年的9.2平方米增加到22.06平方米，增長107.17%。上述數(shù)據(jù)充分表明，新疆房地產(chǎn)市場已進入成熟發(fā)展的新階段。

烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)首府。轄7區(qū)1縣，總面積1.2萬平方公里，市轄面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平位居西部地區(qū)城市前列。房地產(chǎn)開發(fā)逐年穩(wěn)步增長。個人購房已占居民消費的95%以上。以個人購房為主體的市場格局已經(jīng)形成和完善。截至年初，烏魯木齊已建成各類住宅面積近1.41億平方米，累計建成住宅住房25萬多套。人均住宅面積已從20世紀(jì)80年代初的人均不到8平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。

通過住房制度改革，新疆城鎮(zhèn)居民共銷售公共住房5716萬平方米，共計86萬套，占現(xiàn)有公共住房的85.4%。包括部分尚未出售但仍有使用權(quán)的公有住房和個人私房，新疆城鎮(zhèn)居民共銷售公有住房5716萬平方米。住房供應(yīng)率達到90%左右，高于全國平均水平。

2、前景分析

新疆有少量城鎮(zhèn)和小城市。截至目前，新疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)為633.21萬人。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》總體目標(biāo)，新疆人口水平將從過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平從33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬。按人均19.06萬平方米標(biāo)準(zhǔn)計算，到2010年新疆各城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。按房屋使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有房屋11158.8萬平方米。正常使用年限按50年計算，年折舊率按2%計算。平均每年需要拆遷新建223.2萬平方米（還不包括舊城改造）。綜合上述數(shù)據(jù)分析，預(yù)計未來10年，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中60%分布在烏魯木齊地區(qū)。

受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素影響，新疆城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（19.06平方米）比全國平均水平（人均住房建筑面積）低近10個百分點。面積21平方米）。目前，新疆城鎮(zhèn)家庭平均建筑面積為64.79平方米，85%的家庭房屋建筑面積在70平方米以下。隨著生活水平和經(jīng)濟收入的提高，住房市場已從量型需求轉(zhuǎn)向質(zhì)型需求。需求層面逐步拉寬，中等收入、中高收入家庭率先進入代際更替期。

隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，非住宅房地產(chǎn)的需求將會增加，寫字樓、酒店、商場的銷售量將會增加。在居民經(jīng)濟收入和生活水平提高的同時，居民日常開支減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，進一步拉動了住宅產(chǎn)品的總需求。

3、發(fā)展預(yù)測

3-1.多層次、多價位的商品住房供應(yīng)體系逐步形成。

目前，烏魯木齊初步形成了以保障性住房為基礎(chǔ)、普通住房為核心、高檔住房為塔尖的金字塔型多層次商品住房供應(yīng)體系。這三種不同價位的住房基本可以滿足不同收入階層和消費水平的消費者的住房需求。其中，價格區(qū)間為1200元至1800元/平方米、國家補貼的保障性住房，滿足和解決了大部分中低收入和工薪階層消費群體的住房需求。價格在每平方米1800元至2000元的普通住宅，地理位置優(yōu)越，居住環(huán)境良好，住房品質(zhì)高，定位于中高收入群體，將成為新疆住宅發(fā)展的主流方向。未來。

烏魯木齊房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速。大量高層、小層住宅和別墅式住宅出現(xiàn)，豐富和完善了商品住宅的類型；在推進住宅商品化過程中，烏魯木齊發(fā)展形成了多元化的住宅供應(yīng)體系，初步完成了商品房品種和結(jié)構(gòu)的升級。

3-2.個人購房成為住宅消費市場主體

隨著我國住房制度改革的深入，個人購房逐漸取代團購，成為商品房市場的消費主體。住房消費成為繼大眾日用消費品之后家庭生活的首要消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進和提高了居民住房購買力，將城鎮(zhèn)居民住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。已售交易房源中，80%以上的個人購房者采用了銀行貸款。這種消費方式將對未來的房地產(chǎn)市場起到更大的推動作用。

3-3.城市擴張轉(zhuǎn)型帶動房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展

國務(wù)院批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃。新規(guī)劃城區(qū)面積相當(dāng)于烏魯木齊現(xiàn)有規(guī)劃面積的六倍。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已進入新的增長期。這種增長勢頭