聯(lián)想集團(tuán)武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
“聯(lián)想高科經(jīng)典城”商品住宅開發(fā)項(xiàng)目
可行性研究報(bào)告
目錄
1. 概述
2、市場分析
三、建設(shè)內(nèi)容
4、環(huán)境保護(hù)及市政配套設(shè)施
5、組織架構(gòu)及人力資源配置
六、施工進(jìn)度及材料供應(yīng)
七、募集資金
八、效益分析
九、研究結(jié)論與建議
1. 概述
（一）項(xiàng)目背景
1 項(xiàng)目名稱：“聯(lián)想高科經(jīng)典城”住宅小區(qū)
2 主辦單位概況：
“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢一家專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。
由于其他在建項(xiàng)目占用資金較多，而本項(xiàng)目工程量大、建設(shè)周期長。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定與武漢高新國有控股集團(tuán)有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，設(shè)立控股公司——武漢傳奇世紀(jì)高新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)該項(xiàng)目。
公司注冊資本1億元（其中“世紀(jì)地產(chǎn)”出資3000萬元、武漢高新國有控股集團(tuán)有限公司出資3000萬元、北京融科智地房地產(chǎn)出資4000萬元）開發(fā)有限公司），流動(dòng)資金2400萬元（滾動(dòng)開發(fā)）。
武漢高新國有控股集團(tuán)有限公司經(jīng)武漢市委、市政府同意成立，被授權(quán)全面經(jīng)營管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊資本15億元，現(xiàn)有全資、控股、參股企業(yè)35家。已成為“武漢中國光谷”建設(shè)的主力軍，是集資產(chǎn)經(jīng)營管理、創(chuàng)業(yè)孵化、創(chuàng)業(yè)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易于一體的中心。是一家集科學(xué)研究、工程研究和大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。
北京融科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年6月，是聯(lián)想控股專門進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的重要棋子。
3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
（一）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
（二）《武漢市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》和《技術(shù)規(guī)定》
（三）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（四）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
（五）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
（8）《高層民用建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范》
（二）項(xiàng)目概況
1 地塊位置：
關(guān)山一路與楚雄大道交叉口向南400m。光谷創(chuàng)業(yè)街位于項(xiàng)目東側(cè)，南臨武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西臨關(guān)山一路，北臨長江電纜電廠。該地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)。不僅具有良好的未來發(fā)展前景，而且現(xiàn)有的配套設(shè)施也非常成熟。周邊有眾多商場、市場、休閑廣場、高等院校，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施也不遠(yuǎn)。 “聯(lián)想高新經(jīng)典城”住宅小區(qū)周邊：華中科技大學(xué)、中南民園、鹿巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、鹿巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等。這里的生活便捷、豐富多彩。
2 建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)：
土地面積：270英畝（180,090平方米）
容積率：1.75（該地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路至武黃高速向南800米，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。因此，為了吸引眾多科研人員入駐，科技人才，光谷白領(lǐng)都來了。買房的時(shí)候容積率盡量小一點(diǎn)）
建筑面積：314528平方米
開發(fā)周期：7至8年
地價(jià)：5400萬（高新集團(tuán)儲備土地作為股權(quán)投資）
3周邊環(huán)境及設(shè)施
（1）步行約2分鐘即可到達(dá)586、521、715等公交站；
（2）魯翔廣場購物中心、關(guān)山超市、關(guān)山賓館等消費(fèi)場所均在步行范圍內(nèi)；
（4）周邊有華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等高校；
（3）武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于項(xiàng)目東側(cè)
4 項(xiàng)目投資資金及效益
項(xiàng)目總投資：33597.28萬元
自有資金投資：1.24億元
住宅銷售價(jià)格：2000元/平方米起
項(xiàng)目銷售收入：59104萬元
項(xiàng)目稅后利潤總額：16127.14萬元
項(xiàng)目毛利潤：27.28%
項(xiàng)目內(nèi)部收益率：25.39%
（三）項(xiàng)目建設(shè)原因
1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展
公司自成立以來，秉承“追求卓越、完美”的企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和政府支持，立足東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，將占領(lǐng)光谷CBD地區(qū)的房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，進(jìn)一步樹立公司在武漢房地產(chǎn)行業(yè)的形象。
2 項(xiàng)目建設(shè)符合武漢市光谷建設(shè)精神
國家持續(xù)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長的政策，房地產(chǎn)市場潛力巨大，將進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期利潤。隨著國家取消房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銀行貸款限制、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解禁，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心增強(qiáng)。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。每年投資100億元建設(shè)600萬平方米住房、五年累計(jì)建設(shè)3000萬平方米、五年解決30萬居民住房問題的戰(zhàn)略政策的實(shí)施，效果非常明顯關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)。二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)形成。多年來，武漢房地產(chǎn)市場健康規(guī)范發(fā)展。加之廣泛宣傳引導(dǎo)，市場經(jīng)營條件逐步寬松。市民賣舊買新，二套房的熱情逐漸被調(diào)動(dòng)和發(fā)揮。我市房地產(chǎn)市場已形成二、三線房地產(chǎn)市場。市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。一些有條件的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化配置階段。房改前的良好條件正在逐步被消化，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為個(gè)人購房，將刺激住房有效需求，形成住房消費(fèi)梯級。
據(jù)2002年第二季度五方指數(shù)報(bào)告顯示，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路以商業(yè)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱，“中國光谷”和“電腦街”將在洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，社區(qū)周邊土地已成為武漢房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。未來5年，50平方公里的中國光谷將形成年收入超千億的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。借助科技產(chǎn)業(yè)園和長江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，大量第三產(chǎn)業(yè)將在此蓬勃發(fā)展，該區(qū)域?qū)⒊蔀槿宋沫h(huán)境最好、生活品質(zhì)最高、最受青睞的居住社區(qū)。武漢規(guī)劃配套完善。
因此，我公司決定在該地區(qū)尋找合適的地點(diǎn)投資建設(shè)高品質(zhì)商品住宅小區(qū)。由于該地區(qū)土地稀缺，而我公司暫時(shí)資金短缺，我們選擇了武漢高新國有控股集團(tuán)、北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴。經(jīng)協(xié)商，三方達(dá)成協(xié)議，成立合資公司——武漢傳奇世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲備土地。具體合作方式在募集資金部分有詳細(xì)介紹。
3由于城市可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)該項(xiàng)目符合我公司的投資發(fā)展戰(zhàn)略
從土地供應(yīng)來看，由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定以及20世紀(jì)90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，武漢城市土地資源日益減少。在城市地區(qū)，土地供應(yīng)的絕對量必然呈現(xiàn)下降趨勢。像這樣的項(xiàng)目可開發(fā)的200多畝大型住宅區(qū)土地稀缺，土地資源極其珍貴。隨著土地供應(yīng)市場秩序日益規(guī)范，為了合理利用城市土地資源，土地征用方式逐漸從過去的劃撥、協(xié)議出讓方式轉(zhuǎn)變?yōu)榕馁u、招投標(biāo)方式。后兩種方式必然會增加土地征用成本，不利于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
該項(xiàng)目土地使用權(quán)由武漢高新國有控股集團(tuán)提供，為資金流動(dòng)和項(xiàng)目竣工收入創(chuàng)造了良好的條件。一次性獲得大面積具有開發(fā)潛力的土地，有利于項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場上并不多見。項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)的開發(fā)增加了該區(qū)域土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)潛在價(jià)值。
4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢
世紀(jì)地產(chǎn)擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好的信譽(yù)
高新集團(tuán)相關(guān)政策優(yōu)勢及充足的土地儲備
融科智地依托聯(lián)想集團(tuán)高科技理念和品牌優(yōu)勢
（四）市場分析
1武漢概況
武漢是中國六大中心城市之一。 1992年，在國家公布的全國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六位。 2001年，武漢地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算比2000年增長12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提升，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元，同比增長21.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.1%。 1992年以來，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，全市GDP連續(xù)保持兩位數(shù)增長，高于全國和全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率顯著提高，人民生活水平持續(xù)提高，社會各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)“十五”良好開局。獨(dú)特的地理環(huán)境，經(jīng)過幾千年的發(fā)展，創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明和精神文明，為武漢的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
新中國成立后，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，武漢已成為門類齊全的綜合性工業(yè)基地、中部地區(qū)的國內(nèi)外貿(mào)易中心、最大的交通樞紐和重要的教育科研中心?；匚挥谖覈箨?，全國設(shè)有221個(gè)地點(diǎn)。在地級以上城市中，武漢綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第六，是中國特大城市之一。改革開放以來，武漢投資“蕭條效應(yīng)”顯現(xiàn)。目前，武漢利用外資位居中西部大中城市首位，實(shí)際利用外資63.7億美元。外資來自五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，其中包括世界500強(qiáng)跨國公司。已有35家企業(yè)在漢投資，另有45家企業(yè)設(shè)立了代表處。
邁向世界超級城市世紀(jì)之交，當(dāng)世界各大城市都在繪制新的發(fā)展藍(lán)圖時(shí)，美國《未來主義》雜志1999年6月至7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利康威的文章，題為《 《未來超級城市》預(yù)測，中國上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)世界十大超級城市。
超級城市是指具有以下三個(gè)條件和特征的城市：