上海別墅策劃全案公示(上海別墅案件)

上海別墅規(guī)劃完整案例

【第一章上海房地產(chǎn)市場概況】

上海別墅策劃全案公示(上海別墅案件)

一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場

1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)為上海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件;

上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2001年,上海國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益持續(xù)提高,實(shí)現(xiàn)“十五”良好開局。 2001年,上海地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4950.84億元,比上年增長10.2%,高出全國2.9個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。

上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境促進(jìn)了整個(gè)城市建設(shè)的快速發(fā)展;人均GDP達(dá)到4500美元,為全市房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好條件;相應(yīng)地,房地產(chǎn)業(yè)也為該市經(jīng)濟(jì)增長做出了貢獻(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已成為三大產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元,增長17.8%,比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn),對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到9.7%,提高2.9個(gè)百分點(diǎn)比上一年。

2、城市建設(shè)健康發(fā)展和大規(guī)?;A(chǔ)設(shè)施投資持續(xù)為上海房地產(chǎn)帶來新的增長點(diǎn);

根據(jù)中央關(guān)于上海建設(shè)“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四大中心的指導(dǎo)意見,2001年3月,上海市人大常委會(huì)通過了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“第十個(gè)五年規(guī)劃”。發(fā)展布局和城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局都體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。

“十一五”伊始,隨著新一輪投資計(jì)劃的啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整,上海固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的良好態(tài)勢。 2001年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1984.31億元,比上年增長6.1%,比上年提高5.4個(gè)百分點(diǎn),投資總額超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化?;窘ㄔO(shè)投資712.49億元,比上年增長1.3%;更新改造投資436.83億元,增長10.2%;房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31億元,增長9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元,比上年增長13.5%。

市區(qū)2200萬平方米舊區(qū)改造工程啟動(dòng),以及黃浦江兩岸綜合整治等一系列市政重大規(guī)劃,為城市發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐。上海的房地產(chǎn)業(yè)。

3、在積極的政策引導(dǎo)和管理體系的逐步完善下,上海房地產(chǎn)市場更加成熟和規(guī)范;

正是這種相輔相成的發(fā)展模式增強(qiáng)了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。上?!笆晃濉币?guī)劃已明確指出,房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來,隨著管理體制的完善,上海房地產(chǎn)市場日趨成熟和規(guī)范。這一切都為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境,而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特點(diǎn)又為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的環(huán)境。市場氣氛。

2、2001年上海房地產(chǎn)市場

20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段繁榮的歷程。經(jīng)過90年代中期兩三年的調(diào)整后,隨著90年代后期經(jīng)濟(jì)增長的加快,房地產(chǎn)市場迅速反彈,釋放了大量資金。 2001年,上海房地產(chǎn)市場取得歷史最好成績,商品房預(yù)售面積1831.8萬平方米。米,現(xiàn)有商品房銷售面積1422.4萬平方米,二、三級房地產(chǎn)市場總銷售量3254.2萬平方米,呈現(xiàn)新的市場特征。

一、市場供需兩旺,成交再創(chuàng)新高

2001年,上海商品房供應(yīng)量在上半年登記量大幅下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)了快速增長。與此同時(shí),上海商品住宅成交量繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭,在連續(xù)五年高速增長后繼續(xù)大幅上漲。在:

供應(yīng)—— 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米,比2000年增長7.1%

成交——套,全年預(yù)售登記面積1832萬平方米,比2000年增長26.1%。

2、供大于求的局面已完全形成。

2001年,商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1:1.104。實(shí)際預(yù)售面積年內(nèi)首次超過核準(zhǔn)預(yù)售面積。

3、銷售套數(shù)同步增長,單套面積擴(kuò)張放緩。

2001年,與預(yù)售總面積的快速增長相適應(yīng),上海商品住宅預(yù)售套數(shù)也迅速增加,從1999年的9.73萬套增加到2000年的11.94萬套,再到2001年的14.98萬套。與預(yù)售總面積的大幅增長不同,2001年單戶面積的增長速度慢于總面積的增長。

1999 2000 2001

總面積(萬/平方米)107514531832

總套數(shù)(萬套) 9.7311.9414.98

單單位面積(平方米)110.46121.66122.27

4、市場火爆令人興奮,但威脅也不容忽視。

我們應(yīng)該看到來自市場的威脅:2001年,新經(jīng)營項(xiàng)目土地出讓面積1050萬平方米,84%的土地集中在10月至12月。也就是說,去年四季度全市新增土地銷售面積達(dá)到886萬平方米。這一數(shù)據(jù)將直接影響今年的市場供應(yīng)量??梢灶A(yù)見,2002年的市場氛圍將會(huì)良好,但競爭也將異常激烈。

【第二章上海別墅市場整體情況】

1、上海別墅市場回顧與展望

1、上海別墅市場發(fā)展的三個(gè)階段

自20世紀(jì)90年代初上海第一批別墅誕生以來,上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海房地產(chǎn)的起伏,經(jīng)歷了一個(gè)中長期的誕生、成長、調(diào)整和擴(kuò)張的過程。市場。根據(jù)時(shí)間和別墅的開發(fā)周期,可分為三個(gè)階段:

第一階段:出口別墅掀起第一波別墅浪潮; 1992-1998

進(jìn)入20世紀(jì)90年代后,外資的速度和深度強(qiáng)勁增長,適合商業(yè)開發(fā)的住宅別墅群出現(xiàn)。上海出現(xiàn)了大量外銷花園別墅群,形成了上海別墅市場的第一波浪潮。

出口別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域:長寧區(qū)虹橋路沿線;市中心徐家匯華山路、建國路一帶。

其中,以長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集。出口別墅樓盤有20余套,分布于內(nèi)外環(huán)路之間的虹橋路沿線。這些物業(yè)大部分是虹橋開發(fā)區(qū)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品。隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟,出口別墅作為高端房地產(chǎn)商品之一,目標(biāo)市場有限。由于過度開發(fā)以及兩年前東南亞金融危機(jī)的影響,出口房市場經(jīng)歷了長期的低迷期。直到最近有所改善,去年出口別墅的空置率仍在30%左右。

第二階段:內(nèi)需展現(xiàn)獨(dú)特魅力,國內(nèi)別墅銷售迎來別墅市場第二春; 1998-2000

1998年以來,在世界各國特別是亞洲國家仍在經(jīng)歷“金融危機(jī)”帶來的蕭條之際,中國卻保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。尤其是上海,作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡脫穎而出。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了居民收入的增加,商業(yè)金融氛圍發(fā)達(dá),市政和交通設(shè)施日益完善,吸引了眾多國內(nèi)外投資者。近三四年來,上海房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場快速發(fā)展,也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。

當(dāng)出口別墅市場陷入低谷尚未走出低谷時(shí),國內(nèi)別墅市場卻相對活躍。 1998年下半年,上海西南莘莊附近地區(qū)掀起了第二輪郊區(qū)別墅購房熱潮。 2000年開始,1999-2000年,聯(lián)排別墅、聯(lián)排別墅等“經(jīng)濟(jì)型”別墅大量涌入市場,并迅速得到市場認(rèn)可,預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。

第三階段:別墅投資巨額釋放,別墅品種逐漸齊全,意味著“別墅年”的到來; 2001年至今

一方面,別墅投資釋放巨額資金。截至2001年,上海別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)總面積的近三分之一。另外,從2001年土地出讓面積容積率來看,呈大幅下降趨勢。

容積率1-9月為1.32,三季度為1.16,而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將有較大上升趨勢。

另一方面,市場形成有效供給。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批地段適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格實(shí)惠、升值快、深受市場認(rèn)可的別墅。從價(jià)值數(shù)十萬的聯(lián)排別墅到價(jià)值數(shù)百萬甚至千萬的豪宅,上海別墅逐漸形成了滿足不同市場和需求的高、中、低端物業(yè)品類體系。

關(guān)鍵詞:1/3、市場接受度高

2、2001年上海別墅市場

2001年,上海別墅市場成為上海房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格實(shí)惠的別墅激起了購房者對“別墅”的熱情。如此繁榮的景象讓業(yè)內(nèi)人士驚嘆不已。總體來看,2001年上海別墅市場呈現(xiàn)出以下新特點(diǎn):

別墅項(xiàng)目供應(yīng)激增

全年上市別墅項(xiàng)目42個(gè),約為2000年的兩倍。第四季度,達(dá)到上海歷史最高峰。上市的21個(gè)別墅項(xiàng)目幾乎接近2000年的數(shù)量,別墅市場銷量占2001年上市項(xiàng)目總數(shù)的16%,成為上海房地產(chǎn)市場的生力軍。由于其投資周期短、回報(bào)率高,吸引了越來越多的開發(fā)商投資開發(fā)別墅項(xiàng)目。論施工。

2001年四個(gè)季度掛牌的純別墅數(shù)量分別為1套、6套、10套、19套,呈增加趨勢,平均每月有3套別墅項(xiàng)目掛牌。

高端和低端別墅的份額逐漸增加,受到市場青睞。

在別墅市場,高端別墅項(xiàng)目日益增多。獨(dú)立、特色別墅的總價(jià)大多在每棟200萬元以上,但市場卻趨之若鶩。在高端別墅受到青睞的同時(shí),郊區(qū)縣城偏遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)排別墅以及總價(jià)70萬元/套左右的混合型經(jīng)濟(jì)別墅也受到青睞,因?yàn)樗鼈冇狭瞬糠窒M(fèi)者的需求,以中低端價(jià)格迎合了部分消費(fèi)者的需求。走低價(jià)路線。同樣受歡迎。

現(xiàn)代風(fēng)格流行

2001年,上海別墅的風(fēng)格一改原來一統(tǒng)天下的歐式、北美風(fēng)格,現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全復(fù)式別墅的華宇別墅,到綠洲長島別墅中的“貝氏別墅”,都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表,強(qiáng)調(diào)采用大面積的玻璃來透光,體現(xiàn)出一種時(shí)尚,并贏得了業(yè)界和購房者的青睞。認(rèn)出。

新區(qū)域市場的形成

原來,別墅市場大部分位于西郊、滬青平公路沿線和莘莊段橋一帶。由于大眾對這種“天空、土地、花園”的樓盤青睞,市場交易活躍,掛牌總數(shù)有所增加。在此情況下,其區(qū)域分布開始打破常態(tài),松江地區(qū)、浦東湖南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也出現(xiàn)了較大的別墅和聯(lián)排別墅。

奢侈品市場的形成

電影《大人物》——中的豪宅理論不求最好,只求最貴,這似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦力馳在上海房地產(chǎn)市場上以其全國最昂貴的住宅單元而聞名,價(jià)格從2,800美元到3,500美元不等。已售出49套,售出率超過80%。湖南路上的湯臣花園也以每平方米2.7萬元的高價(jià)領(lǐng)跑,取得了80%以上的銷售業(yè)績,再次印證了豪宅理論。

競爭日趨激烈,市場投入逐漸加大

隨著供應(yīng)量的增加,市場競爭也日趨激烈。別墅開發(fā)商不能懼怕“好酒好巷子深”。為了達(dá)到預(yù)期的市場效果,各個(gè)開發(fā)商都花費(fèi)了大量的資金來增加營銷費(fèi)用。 2001年第四季度個(gè)別廣告投放排名中別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)也證實(shí)了這一點(diǎn)。2001年第四季度,上海房地產(chǎn)市場十大廣告投放中,別墅項(xiàng)目占據(jù)了六席。

2001年第四季度案例廣告量排名

排名樓盤名稱面積投資額/萬元開發(fā)商

1 松江佘山銀湖別墅271.8 廣東黃河集團(tuán)上海公司

4 新上海花園洋房松江127.37 融信地產(chǎn)

6 長寧春園88.7 東方金馬

8 閔行虹橋高富別墅74 虹橋高爾夫俱樂部

9劍橋半島南匯72.5劍橋半島

10松江云頂別墅56.48 富濤地產(chǎn)

三、2002年上海別墅市場展望

2002年,別墅市場將比2001年達(dá)到更高水平,供需將繼續(xù)上升。同時(shí),也必然帶來相當(dāng)程度的高風(fēng)險(xiǎn)。

市場供應(yīng)量保持不變

分析2002年1月市場上的別墅數(shù)量,今年別墅市場供應(yīng)量繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。一月份上市的別墅項(xiàng)目有四個(gè),而2001年第一季度只有一個(gè),去年第一季度有四個(gè),超過了歷史記錄。除了一些開發(fā)商開出好的別墅項(xiàng)目外,也有其他行業(yè)的企業(yè)想要投資別墅市場。

別墅項(xiàng)目遍地開花

據(jù)了解,今年別墅市場不僅將有大量別墅項(xiàng)目在傳統(tǒng)的閔行、松江推出,嘉定、江橋、南匯等地也將開發(fā)別墅項(xiàng)目。市場競爭將會(huì)非常激烈。

奢侈品市場持續(xù)看好

今年開業(yè)的西郊莊園單價(jià)3-3500萬元,創(chuàng)下上海別墅紀(jì)錄。一期已全部預(yù)訂完畢,二期已預(yù)訂超過50%。佘山腳下的上海紫苑最高售價(jià)將達(dá)1.3億元,再次刷新天價(jià)豪宅紀(jì)錄。豪華房產(chǎn)滿足了一些人想要的心理。然而,目前可供選擇的豪宅并不多。 2002年豪華房地產(chǎn)市場將繼續(xù)表現(xiàn)良好。

別墅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

盡管別墅市場前景看好,但如果出現(xiàn)供需比例失衡或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng),別墅市場將首當(dāng)其沖。據(jù)了解,去年上市的一些別墅項(xiàng)目出現(xiàn)了銷售阻力。如果別墅市場沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、依靠簡單復(fù)制,市場前景并不樂觀。

2、縱觀目前上海別墅市場,按需求大致可分為六種類型:

住宅別墅——針對的是那些對城市鋼筋混凝土環(huán)境不滿意的人;

上海度假別墅——未來將實(shí)現(xiàn)一戶擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)。郊區(qū)別墅用于周末或節(jié)假日,對獨(dú)棟別墅或公寓的需求較大;

短期居留類型——位于高新技術(shù)園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外資企業(yè)聚集等場所;比如金橋、張江、古北等,這些別墅環(huán)境好,檔次高。

投資回報(bào)率高,大多租給老板;

旅游別墅——就是適合這類需求的別墅,位于景區(qū)旁邊,被運(yùn)營商用作酒店;

辦公別墅——上海專為滿足港臺及外資企業(yè)辦公空間需求而設(shè)計(jì);

投資別墅——棟,仿上海老別墅。

3、上海別墅市場區(qū)域分布

據(jù)統(tǒng)計(jì),1992年以來,已開發(fā)建設(shè)別墅物業(yè)約160處,可建筑面積約1000萬平方米。目前已交付或在建總面積約700萬平方米。

THE END