老年社區(qū)發(fā)展模式
作者：戴一鳴單位：上海中建建筑設計院聯(lián)系電話：13916321320
關鍵詞：老年社區(qū)功能構成運營管理
該地塊位于金山區(qū)山陽鎮(zhèn)，總面積約300畝。規(guī)劃建設容納3000人的養(yǎng)老院。建成后將成為上海乃至全國最大的集中式社會養(yǎng)老服務機構。
本案中，在對比上海夕陽紅養(yǎng)老服務中心地塊與周邊主要同類競品物業(yè)的開發(fā)運營環(huán)境后，基于對上海老年人發(fā)展的預測以及當?shù)啬壳暗氖袌鰻顩r，進行了初步建設對本項目提出意見。并結合項目的特點和優(yōu)勢，對項目的開發(fā)和運營進行分析，探討?zhàn)B老社區(qū)的最佳發(fā)展模式。
社區(qū)定位
1、上海宏觀市場特點：
對中國國情、民情和市場發(fā)展的研究表明，老年社區(qū)已成為當前住宅領域的發(fā)展重點。 2008年末，本市戶籍總人口1391.04萬人，其中60歲及以上人口300.57萬人，占總人口的21.6%； 70歲及以上老年人口160.65萬人，占總人口的11.5%。進入“十一五”以來，上海老年人口年均增長超過10萬。 2008年增長至21.6%，總量超過300萬。
2、微觀市場特征：
金山區(qū)總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)，現(xiàn)有人口55萬。目前的民政條件只能滿足xxx%的60歲以上老年人到養(yǎng)老院接受護理和服務。金山區(qū)擁有滬杭高速公路、同三高速公路、新豐金高速公路等高速公路網(wǎng)。滬杭鐵路金山支線直達金山市。隨著杭州灣跨海大橋的建成和嘉金高速公路的通車，金山南至浙江、北至上海的時間將大大縮短。
該地塊周圍有100米城市綠化帶，東側和北側為工業(yè)區(qū)。南側建有元祖美食中心和高爾夫球練習場，周邊商業(yè)配套設施不完善。
3、社區(qū)功能構成：
因為老年社區(qū)相對獨立，周邊商業(yè)設施不足。因此，老年社區(qū)不僅有養(yǎng)老院、老年公寓，還有住宅式老年住宅。社區(qū)內有醫(yī)療救援中心、老年大學、文化娛樂中心、體育場館、小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等適合老年人需求的公共配套設施。
2、組織管理體系及形成
一、老年人的居住特點和精神需求
老年公寓的根本特征是以“家庭居住模式”為基礎，配備相應的服務設施和完善的生活護理。設計必須滿足老年人的生理和心理需求。
(一)日常使用特點
安全要求：室內外走道應平坦，無明顯高差；水平方向應設計無障礙坡道，垂直運輸應使用運行平穩(wěn)的電梯；室內應有方便的外部通訊或報警裝置。
舒適需求：所有配套設施都能幫助老年人節(jié)省體力、保持身體平衡；電氣開關位于可以在附近打開和關閉的位置；室外多安排座位，方便老人臨時休息等。
健康需求：定期健康檢測、便捷的用藥服務設施、緊急醫(yī)療急救和快速反應設施等；一般對食物有自己特殊的、固定的口味和營養(yǎng)需求；希望有一個良好的外部自然生態(tài)環(huán)境。
便利需求：小區(qū)內有電瓶車、電梯等，滿足他們即時、快捷的需求；希望社區(qū)有專門的餐飲、送餐服務；會有專門的指定班車服務；將會有專門針對老年人需求的便利店，提供生活必需品等。
（二）精神需求
獨立需求：應尊重房屋內的隱私需求，房間設計應避免剝奪他們獨處的空間。
懷舊需求：為他們提供重游故地的機會，滿足他們的懷舊心理，可以讓他們感到與過去有著緊密的聯(lián)系。
溝通需求：通過一起參加社交活動，可以挖掘自己的潛力，產生新的生活體驗，讓心靈年輕有活力，減少孤獨感和孤獨感。
興趣需求：老年人有更多的空閑時間從事興趣愛好和娛樂活動，以彌補過去的遺憾和不足，如上高中、唱京劇、練習書畫、從事體育活動、棋牌娛樂、文化研究等， ETC。
返樸歸真的需求：通過自己的勞動，體驗“采菊東籬下，悠然見南山”的美妙境界，體會人與自然和諧共處的真諦。
一個社區(qū)的舒適度很大程度上取決于配套設施是否齊全、服務內容和比例是否合理。作為占地20萬平方米的大型養(yǎng)老服務中心，本項目在社區(qū)功能布局上充分考慮了其綜合性、綜合性。
2、上海老年人的生活方式
據(jù)統(tǒng)計，上海居家養(yǎng)老的比例大致分為以下幾類：同居占49.2%，獨居占40.65%，相鄰居住占5.95%，合計95.8%。目前社會養(yǎng)老模式雖然僅占4.2%，但卻是社會進步和發(fā)展的主流方向。
(1) 共居模式：
老年人與子女或親戚住在同一所房子的模式。缺點是不同代際之間的生活習慣、觀念以及經(jīng)濟問題的差異很容易引發(fā)家庭糾紛。因此，合居是有階段性的，會轉變?yōu)楠毦印?
(2)獨居模式：
這種方式主要發(fā)生在孩子們成家、創(chuàng)業(yè)、在城市其他地方工作、擁有自己的家時。當老人年紀大了、喪偶、生活自理能力較差、忙碌的子女少來探望時，老人的孤獨感和生活的不便就凸顯出來。這時，老年人就有可能從獨居轉向合居。
(3) 相鄰模式：
獨立生活，與孩子或親戚相鄰。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市普遍流行的居住模式。由于城市的快速變化以及購房成本的壓力，購買房屋的選擇和數(shù)量都會受到一定的限制，并不是所有家庭都能采用這種模式。
（四）社會養(yǎng)老模式：
結合上述養(yǎng)老模式的發(fā)展，我國養(yǎng)老機構逐漸形成營利性和福利性養(yǎng)老機構兩類。福利院在我們國家并不常見。主要由各級政府和慈善機構運營，用于安置生活確實困難、家庭生活自理能力差的老年人群體。營利性養(yǎng)老機構主要分為老年公寓和老年醫(yī)療康復中心兩類。
本案采用以社會養(yǎng)老機構為主體、獨立使用為補充的綜合社區(qū)模式。目前上海這樣的機構并不多，而那些被稱為老年公寓的機構大多是福利性質的。
三、社會養(yǎng)老模式的服務對象和服務體系
針對不同老年人的自我護理情況，我們根據(jù)服務對象和護理方式將其分為以下三類，使規(guī)劃、建設和使用管理更加人性化、合理化，提高管理效率。
（一）自理型（居家養(yǎng)老）：
該社區(qū)專為能自理的老年人而設計，不提供起居、醫(yī)藥、醫(yī)療等相關服務，僅提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住社區(qū)。不僅為老年人提供食堂、洗衣房、公共交通等設施，還提供豐富的娛樂設施。
（二）中介類（日托服務）：
這是目前最受歡迎的老年住房類型，專為需要日常生活幫助但不需要專業(yè)醫(yī)療護理的老年人而設計?？蔀槔夏耆颂峁┡c日常生活相關的各種服務，包括穿衣、洗澡、吃飯、喂藥等。
（三）護理（長期護理服務）：
根據(jù)老年人的健康狀況，有針對性地提供全天候的生活護理、健康狀況監(jiān)測和慢病康復治療。服務團隊由醫(yī)生、護士和護理人員組成。
本案規(guī)劃設計中，人員相對集中的養(yǎng)老建筑緊密布置在護理生活中心周圍，使最大數(shù)量的老年人能夠得到快速的醫(yī)療服務和便捷的生活資源；輔助起居室為老年公寓式。位于整體布局的中間；自理用戶多為住宅類單位，位于主環(huán)路以外。
三大配套服務體系
本項目定位時綜合考慮了地域特色、交通環(huán)境、配套設施、人文文化等多種因素。
（一）老年教育
社區(qū)為他們提供了多種學習、培訓和實踐的渠道，包括書法、舞蹈、收藏等個人愛好，以及歷史、文學、戲劇等專業(yè)科目。
（二）醫(yī)療綠色通道
針對他們的疾病診療需求，在我們的合作醫(yī)療機構范圍內，我們會直接安排到?？漆t(yī)院，由相關專家提供診療服務。
（三）遠程探訪
老年人常常想與家人分享閑暇時光，但由于距離和時間的限制，家人無法經(jīng)常探望。因此，公寓內安裝了遠程探視設備端口，并配備遠程圖像同步傳輸系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與家人“面對面”的溝通。
（四）健康餐飲
營養(yǎng)師專門制定了一系列營養(yǎng)食譜，均標明營養(yǎng)成分、熱量、疾病禁忌等，各公寓參考食譜，安排統(tǒng)一的每日膳食計劃，滿足老年人的特殊飲食需求。
(5)商務中心
老年人希望能夠在社區(qū)方便地購買到自己想要的生活用品。因此，設立商業(yè)中心來滿足老年人的日常生活需求，也提振了社區(qū)的商業(yè)氛圍。
(6) 境外住宿
親戚朋友經(jīng)常來社區(qū)看望老人，但他們住在公寓并不方便。因此，在社區(qū)里設立旅館或賓館，是為了更好地與老人團聚。 （附圖片）
在本案的設計中，我們重點為老年人的居住、學習、護理、健身、娛樂、消費、游客住宿等提供配套建筑設計，占據(jù)了相當大的比例。同時，在運營方面也具備獨立對外提供服務的能力。
四種住宅建筑類型占比
根據(jù)對項目周邊環(huán)境及樓市的調查分析，該項目定位為中高端養(yǎng)老社區(qū)（養(yǎng)老院），而非傳統(tǒng)的普通住宅區(qū)。不同消費層次的人定位分為三類：
（1）附近金山區(qū)部分富裕居民有安置需求和購買養(yǎng)老房產的能力；
（二）上海及浙江郊區(qū)有長期自住計劃和投資意向的中高收入人群；
（三）養(yǎng)老機構承包或者政府回購納入社會養(yǎng)老保障體系。
不同消費水平的人們對住宅建筑的使用要求不同，因此建筑單元的布置也多樣化。結合本案特點，主要采用的單元類型如下：
類型
住宅形式
護理方法
消費水平
覆蓋面積
特征
三個人共用一個房間
床系統(tǒng)
護理型
低等級
40平方米
政府安全系統(tǒng)的一個部門
單人房
酒店式標準間
半自理型
中檔
35平方米
每小時服務
小套房
一間臥室和一間客廳或
兩間臥室和一間客廳
自理型
高檔
50—60平方米
自雇護理人員
雖然本項目的目標客戶屬于中高收入群體，但規(guī)劃中仍然考慮了一些廉價的養(yǎng)老住房，以滿足中低收入人群和民政部門的需求。在單體建筑的設計中，多采用靈活的小單元。
5、按不同消費形態(tài)分析居住用途轉移
該規(guī)劃對不同消費群體使用住宅的方式進行了詳細分析，主要分為三類：
（一）對于社會福利服務對象和向社會租用床位的人員，有單人間、雙人間、三人間、四人間供老年人選擇；以政府統(tǒng)一安排回購為主，養(yǎng)老院承包管理為輔。
（2）對于一些投資者和孤獨老人，可以考慮使用酒店式一居室公寓來滿足他們的需求，并且可以自由組合獨居。該范圍可以采用以下形式：
A。直購——以自用為主，主要針對高端客戶群體，一室一廳或兩室一廳。
b.出租出售——名用戶購買使用權并分期付款，為管理者提供長期的管理支出保障，同時減輕用戶的財務壓力，維持原有的生活水平。
C。用后回購——，用戶支付開發(fā)商房款僅作為押金。老人使用完畢后，開發(fā)商回購房款，返還房款。開發(fā)商將房屋付款期的收入作為租金，同時節(jié)省購買房屋的資金。
d.售后回租——主要由投資者購買后交給物業(yè)公司統(tǒng)一管理和出租，可以為開發(fā)商快速回籠資金。
（三）公共配套服務設施——個由物業(yè)公司統(tǒng)一運營管理，其費用以護理費、物業(yè)費以及部分活動場所的經(jīng)營收入支付。
（四）商業(yè)酒店——出售或出租，商業(yè)經(jīng)營管理模式根據(jù)使用性質而定。
（五）醫(yī)療機構——個實行承包制，有條件的機構在政府指導下進駐，為社區(qū)老年人提供服務。
由于該項目的目標群體屬于中等收入，他們主要對老年公寓提供的空間環(huán)境和服務設施感興趣，并且有較高的價格承受能力。