江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則第一章總則第一條為了加強(qiáng)全省城市建設(shè)規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《江西省城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國城市規(guī)劃實(shí)施細(xì)則》根據(jù)本法、辦法及有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，結(jié)合我省實(shí)際，制定本指南。第二條本導(dǎo)則是實(shí)施《江西省中華人民共和國城市規(guī)劃法實(shí)施辦法》的具體指導(dǎo)性技術(shù)規(guī)定，適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的建筑。本省縣政府所在地城鎮(zhèn)的建筑物、構(gòu)筑物、道路及其他工程設(shè)施。本指南中相關(guān)控制技術(shù)指標(biāo)屬于低限指標(biāo)，各地在實(shí)施過程中可以適當(dāng)提高，但不得降低。詳細(xì)規(guī)劃（包括控制性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)）的編制應(yīng)當(dāng)符合技術(shù)規(guī)范的規(guī)定。各類建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。沒有批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，按照技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。第三條各類專業(yè)用地工程應(yīng)當(dāng)符合已頒布的專業(yè)技術(shù)規(guī)范和本導(dǎo)則的要求。第二章建設(shè)用地分類和適宜建設(shè)范圍第四條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地按照主要用途和功能區(qū)劃的基本原則進(jìn)行分類，必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)《城市土地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 》（GBJ137-90）。第五條各類建設(shè)用地的劃分應(yīng)當(dāng)遵循土地利用相適應(yīng)的原則，按照批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施；沒有批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，按照本導(dǎo)則附表（一）執(zhí)行。需要改變規(guī)劃用地性質(zhì)且超出附表（一）規(guī)定范圍的，必須先提出調(diào)整方案，并按照規(guī)定程序和審批權(quán)限報(bào)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。改變土地利用性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則： 1.不得對相鄰地塊、歷史文化、自然環(huán)境保護(hù)產(chǎn)生負(fù)面影響； （二）不得超過原土地開發(fā)強(qiáng)度，導(dǎo)致區(qū)域環(huán)境和質(zhì)量建設(shè)目標(biāo)失控； 3、不得造成大量新增人員、車輛等影響城市道路交通系統(tǒng)有序運(yùn)行等嚴(yán)重交通問題；四、不得擅自侵占城市綠地、市政設(shè)施用地和非營利性公益設(shè)施用地。第三章建筑容量控制指標(biāo)第六條新建、改建、擴(kuò)建建設(shè)項(xiàng)目的建筑容量控制指標(biāo)（包括建筑容積率、建筑密度和綠地率，下同）按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這一章。確定建筑容量控制指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃的有關(guān)要求，綜合考慮城市土地分區(qū)、功能布局、環(huán)境條件和容量、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)、功能、區(qū)位和用地條件等。因素，并進(jìn)行分類分析。層和分區(qū)控制。第七條建設(shè)基地面積大于3萬平方米的開發(fā)區(qū)，必須編制詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)首先確定建筑容量總量控制指標(biāo)；在建筑總能力不超過控制指標(biāo)的前提下，發(fā)達(dá)地區(qū)各建設(shè)基地的建設(shè)能力控制指標(biāo)可按照本指南附件（2）的規(guī)定適當(dāng)調(diào)整。第八條建筑基地面積小于等于3萬平方米的高層、多層、低層住宅用地和高層、多層公共建筑用地，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建筑密度控制指標(biāo)按照附錄（2）的規(guī)定執(zhí)行。第九條附件（二）規(guī)定的建筑密度和容積率指標(biāo)為上限，綠地率為下限，適用于單一類型的建筑基地。

對于混合類型的建筑基地，建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)進(jìn)行分類，然后按不同類型分別實(shí)施；對難以分類實(shí)施的建筑基地和綜合建筑基地，應(yīng)根據(jù)不同性質(zhì)的建筑的建筑面積確定建筑容量控制指標(biāo)。將比例和不同的建筑容量控制指標(biāo)轉(zhuǎn)換為綜合建筑容量控制指標(biāo)。第十條科研機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、中小學(xué)、體育場館以及附表（二）以外的醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)、兒童保育等設(shè)施的建設(shè)容量控制指標(biāo)執(zhí)行按照相關(guān)專業(yè)規(guī)定。但不應(yīng)超過附錄（2）中居住建筑密度和容積率控制指標(biāo)，并低于附錄（2）中居住建筑綠地率控制指標(biāo)。第十一條建筑基礎(chǔ)未達(dá)到下列最小面積的，不得單獨(dú)建設(shè)： 序號項(xiàng)目分類建筑高度（單位：米） 最小用地面積（單位：平方米） 1 低層住宅H105002 多層住宅建筑10 H28800 多層公共建筑10 H2410003 高層住宅建筑18 H50200050 H1003000 高層公共建筑24 H50300050 H1004000 注：建設(shè)項(xiàng)目除滿足最低用地面積要求外，還須滿足遵守相關(guān)規(guī)范和規(guī)定； 不規(guī)則用地的最小用地面積根據(jù)實(shí)際用地情況確定； 超高層建筑的最低用地面積根據(jù)其規(guī)模、性質(zhì)、功能、高度、用地條件等相應(yīng)增加。建筑基礎(chǔ)未達(dá)到前款規(guī)定的最低面積，但有下列情況之一的具備下列條件，且不妨礙城市規(guī)劃的實(shí)施，且能夠滿足消防、相鄰建筑間距要求的，城市規(guī)劃管理部門可以批準(zhǔn)建設(shè)： （一）按照批準(zhǔn)的規(guī)定實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃，對周邊地區(qū)無影響； （二）相鄰?fù)恋亟?年內(nèi)已建成或者是已建成的道路、河流或者具有其他類似條件，并確定不能調(diào)整、合并的； （三）由于城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公共設(shè)施等限制確實(shí)不能調(diào)整、合并。第十二條原建筑容量控制指標(biāo)超過規(guī)定值的，在原建筑基地范圍內(nèi)不得擴(kuò)建或者加層?；貎?nèi)原有建筑的總建筑容量雖未超過規(guī)定值，但不得進(jìn)行破壞原有空間結(jié)構(gòu)和環(huán)境的擴(kuò)建（含增建樓層）。第十三條城市中心區(qū)和舊區(qū)改造，可根據(jù)城市規(guī)劃具體情況，在同類控制指標(biāo)的基礎(chǔ)上，提高建筑密度和容積率，最高不超過10%。第十四條建筑基地為公眾提供休憩用地的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和國家有關(guān)規(guī)定的前提下，可以按照表的規(guī)定適當(dāng)增加建筑面積。這一章。但新增建筑面積合計(jì)不得超過批準(zhǔn)建筑面積（建筑基礎(chǔ)面積乘以批準(zhǔn)建筑容積率）的20%。核準(zhǔn)建筑面積率（FAR）提供1平方米的開放空間有效面積，允許增加的建筑面積（m2） FAR21.52 FAR42.04 FAR62.5 核準(zhǔn)建筑面積率由城市確定規(guī)劃管理部門按照附件（2）及本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。空地條件及計(jì)算方法見附件3。第十五條因建筑物間公共交通需要而跨越城市道路架設(shè)空中步行廊道的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市城市規(guī)劃管理部門、市公安交通管理部門批準(zhǔn)，并應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）走廊走廊凈寬不大于6米，走廊下凈空高度不小于5.5米；但穿越寬度小于16米且禁止公共交通車輛通行的城市支路的走廊下凈空高度不得小于4.6米。 （二）走廊內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)設(shè)施。符合前款規(guī)定的廊道，其建筑面積可以不納入建筑容量控制指標(biāo)范圍。

第十六條高層、多層民用建筑底層設(shè)置高架，用于通道、停車場、綠化、居民休閑設(shè)施等公共用途的，經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，該建筑面積可以不計(jì)入建筑容積率，但不得圍合改作他用或者出售、出租。第四章建筑間距第十七條建筑間距除應(yīng)當(dāng)符合消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、工程管道和建筑防護(hù)等要求外，還應(yīng)當(dāng)符合本章的規(guī)定。第十八條住宅建筑應(yīng)當(dāng)綜合考慮用地條件、組團(tuán)構(gòu)成、空間環(huán)境等因素，力求較好的朝向（東西向150度—東西向150度），避免東西向布局。第十九條住宅建筑正面間距應(yīng)當(dāng)折算為根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)和不同方向確定的間距系數(shù)。不同方位間距系數(shù)方位00~150150~300300~450450~600600 間距系數(shù)1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L 注：1、表中方位為正南（00）東西方位角； 2、L為當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)朝南住宅日照間距（m）。第二十條住宅建筑的山墻間距必須符合下列規(guī)定： （一）條帶式住宅建筑，中高層、多層建筑的間距不應(yīng)小于6m；高層建筑與各級住宅建筑的間距不宜小于13m； （2）高層建筑塔式住宅、多層和中高層點(diǎn)式住宅以及側(cè)面有窗戶的各類層住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，距離應(yīng)為適當(dāng)增加。第二十一條中高層、多層住宅建筑的間距控制，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）住宅建筑平行布置時(shí)： （一）朝向?yàn)槟媳毕虻?，其最窄點(diǎn)之間的距離舊城不得低于南側(cè)建筑物的高度。 0.9倍；新建面積不得小于1.1倍。 2、若朝向?yàn)闁|西向，則距離應(yīng)乘以上段系數(shù)0.9。 （二）住宅建筑豎向布置時(shí)： 1、南北方向，老城區(qū)最窄距離不應(yīng)小于南側(cè)建筑高度的0.7倍；新區(qū)域內(nèi)，距離不得小于0.8倍，最小距離不得小于6米。 2、老城區(qū)東西方向最窄距離不小于較高建筑物高度的0.7倍；新區(qū)域內(nèi)，距離不得小于0.8倍，最小距離不得小于6米。豎向布置的住宅建筑的山墻寬度不得超過14米。山墻寬度超過14米的，視為平行布置的住宅。 （三）住宅建筑既不平行又不垂直時(shí)的間距： 1、當(dāng)兩棟建筑夾角小于或等于30度時(shí)，最窄處的間距按住宅建筑平行布置控制。 2、當(dāng)兩棟建筑之間的夾角大于30度且小于等于60度時(shí)，老城區(qū)最窄點(diǎn)之間的距離應(yīng)不小于南側(cè)建筑高度的0.8倍（或更高） ） 邊；新區(qū)域內(nèi)，該距離不得小于0.9倍。 3、兩棟建筑夾角大于60度時(shí)，最窄處間距按住宅建筑豎向布置控制。第二十二條高層住宅建筑與其他住宅建筑的間距，必須符合下列規(guī)定： （一）高層住宅建筑與高層住宅建筑平行布置時(shí)的間距： （一）北向- 朝南方向，南側(cè)塔式高層建筑不允許小于南側(cè)建筑高度的0.6倍（老城區(qū)不得小于0.5倍），其最小值為24 米；若南側(cè)為高層面板或連體塔樓，則不得小于南側(cè)建筑高度的0.9倍（老城區(qū)則不得小于0.8倍） ，其最小值為30米； 2、東西向不應(yīng)小于較高建筑物高度的0.25倍，最小值為18米。 （二）高層塔式住宅與中層、多層、低層住宅并列布置時(shí)的間距： 1、高層塔式住宅與中層、多層住宅的間距北側(cè)高層、低層住宅建筑高度不應(yīng)小于高層建筑高度的0.5倍（老城區(qū)不小于0.3倍），最小值為24米； 2、高層塔式住宅與東（西）側(cè)中高層、多層、低層住宅的間距不小于13米。

（3）高層塔式住宅與各級住宅垂直布置時(shí)的間距不應(yīng)小于13米。 （四）高層板式、塔式連體住宅和中高層、多層住宅的間距符合本條例第十九條至第二十二條的規(guī)定。高層住宅建筑與高層、中高層、多層、低層住宅建筑之間的距離符合本條規(guī)定的，不受第二十一條的限制。 第二十三條低層住宅建筑與高層住宅建筑之間的距離——高層住宅建筑應(yīng)當(dāng)符合第十九條至第二條的規(guī)定，在第十二條的前提下，南北方向平行布置的最小間距為9米；北側(cè)低層住宅與中層、多層住宅最小間距為10米；北側(cè)低層住宅與高層住宅最小間距為10米。是13米。在一類住宅用地及其周邊地區(qū)建設(shè)、改造低層獨(dú)立住宅小區(qū)，其間距不得小于南側(cè)建筑物高度的1.4倍。第二十四條多功能商住綜合樓位于同一裙房住宅樓之間。計(jì)算建筑物間距時(shí)，裙房高度可以依照本條例第十九條至第二十三條的規(guī)定扣除。執(zhí)行第一條有關(guān)規(guī)定；計(jì)算與相鄰建筑物的距離時(shí)，應(yīng)計(jì)入裙房的高度。第二十五條住宅建筑按南北方向布置，相鄰兩棟住宅建筑地面存在高差的，建筑間距離應(yīng)當(dāng)按照下列原則計(jì)算：南側(cè)住宅建筑地面標(biāo)高低于北側(cè)住宅建筑地面標(biāo)高，計(jì)算間距時(shí)，南側(cè)住宅建筑高度與南北地面高差之差應(yīng)為乘以間距系數(shù)；當(dāng)南側(cè)住宅樓地面高于北側(cè)住宅樓地面高度時(shí)，在計(jì)算間距時(shí)，應(yīng)計(jì)算南側(cè)住宅樓的高度。南北地面高差之和乘以間距系數(shù)；上述間距的最小值不得小于9米。第二十六條建筑間距的計(jì)算，一般應(yīng)當(dāng)按照建筑外墻之間的最小垂直距離計(jì)算。但建筑物有長度不超過3米（含3米）的突出部分（如樓梯間）時(shí)，突出距離不超過1米，且累計(jì)總長度不超過同一建筑物的總長度建筑外墻為1/4，最小間距可忽略，突出部分可忽略。住宅建筑陽臺累計(jì)總長度（不含陽臺突出山墻面或者轉(zhuǎn)入山墻面的長度）不超過住宅建筑外墻總長度的1/2（含）建筑物，最小間距仍按建筑物外墻計(jì)算；如果超過1/2，建筑間距應(yīng)按陽臺外沿計(jì)算。第二十七條非住宅建筑與住宅建筑的距離，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）非住宅建筑位于住宅建筑南側(cè)或者東西側(cè)的，其距離按照下列規(guī)定執(zhí)行：第19 條至第23 條控制規(guī)定； （二）非住宅建筑（第二十八條所列非住宅建筑除外）位于住宅建筑北側(cè)的，控制建筑間距，按同類型住宅建筑間距要求減少20%，間距最小。低層建筑不應(yīng)小于6m，多層建筑不應(yīng)小于9m。同時(shí)必須符合消防及各項(xiàng)專業(yè)法規(guī)的要求。 （3）非住宅建筑與住宅建筑的山墻距離按防火距離規(guī)定控制。第二十八條醫(yī)院病房建筑、療養(yǎng)院、住宅建筑、幼兒園、托兒所和小學(xué)教學(xué)樓與相鄰建筑之間的距離，應(yīng)當(dāng)參照上述封鎖的文教衛(wèi)生建筑第十九條至第二十條的規(guī)定執(zhí)行。按照四條規(guī)定，老城區(qū)面積增加10%以上，新區(qū)面積增加20%以上。第二十九條非住宅建筑（第二十八條所列非住宅建筑除外）之間的間距應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型建筑的功能要求、環(huán)境要求和相關(guān)規(guī)范進(jìn)行控制。

第五章建筑物的退縮第三十條沿建筑基地邊界和城市道路、公路、河流、鐵路、電力線路保護(hù)區(qū)的建筑物退縮距離，必須符合消防、防洪和交通安全的規(guī)定。除應(yīng)符合方面和相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求外，還應(yīng)當(dāng)符合本章的規(guī)定。建筑退縮紅線指標(biāo)分為退縮土地紅線和退縮城市道路紅線兩種。